‘지분형 분양주택’ 뭔가…‘반값’에 살고 소유권도 반만 행사

실수요자 부담줄어…전용85㎡이하 공공택지 검토
전문가들 “집값 거품 불확실성 높아 사업성 의문”

대통령직 인수위원회가 올 하반기 도입하겠다고 밝힌 ‘지분형 분양주택’은 서민들이 큰 돈을 들이지 않고 내집을 마련하도록 한 일종의 ‘반값 아파트’라 볼 수 있다.

지분형이란 말을 쓰는 것은, 주택 분양대금을 실수요자가 전부 내는 게 아니라 투자자와 일정 비율로 나눠서 내는 방식이기 때문이다. 예를 들어 분양값 2억원인 주택을 분양받는 사람이 1억원을 투자하는 투자자를 찾게 되면 실수요자는 1억원만 부담하고 주택을 분양받아 거주하게 된다. 여기에서 투자자 외에 국민주택기금 등에서 5천만원의 융자를 받게 되면 집값의 4분의 1인 5천만원만으로도 내 집을 마련하게 된다.

지분형 분양주택은 임대주택과는 차이가 있다. 지분형 분양주택의 입주자는 매달 임대료를 낼 필요가 없으며, 주택의 소유·임차·매각권 등을 행사할 수 있다는 점에서 임대주택과는 본질적으로 다르다. 인수위는 입주자가 51% 이상의 지분을 보유하도록 해 권리행사가 가능하도록 설계한다고 밝혔다.

투자수익 회수는 지분에 비례한다. 일정한 전매제한 기간이 끝난 뒤에 주택을 팔아 차익이 생기면 투자자와 입주자가 지분 비율에 따라 수익을 나눠 갖는 것이다. 투자자와 입주자가 각각 51%, 49%의 지분을 가졌다면 차익도 이 비율대로 나눈다. 다만 같은 금액을 투자하고 입주자는 ‘거주’라는 혜택을 누린 반면 투자자는 별다른 혜택이 없다는 점을 고려해, 주택 구입 때 입주자와 투자자가 약정을 맺어 투자자가 좀더 많은 차익을 가질 수 있도록 하는 방법도 가능하다.

투자자는 연기금, 민간투자펀드, 일반투자자 등 다양하게 구성될 것으로 보인다. 인수위는 투자자에게는 언제든지 지분을 양도할 수 있게 할 것으로 보인다. 대상 주택의 규모는 전용면적 85㎡ 이하(25.7평)나 60㎡(18평) 이하로 수도권 공공택지부터 적용한다는 게 인수위의 방침이다.

지분형 분양주택은 투자자를 성공적으로 모집할 수 있느냐가 제도 도입의 관건이다. 이에 대해 인수위 쪽은 지난해 비축용 임대주택에 연기금 등이 투자한 사례로 비춰볼 때 충분히 가능한 것으로 판단하고 있다. 인수위 경제2분과 서종대 전문위원은 “지분형 분양주택은 수익률을 제한하지 않기 때문에 투자자들의 선호도가 높을 것으로 본다”고 말했다.

주택을 보유하는 동안 재산세는 투자자와 입주자가 지분 비율대로 내야 한다. 또 주택을 처분할 때 양도세는 입주자는 현행 세법에 따라 비과세받거나 6억원 초과 주택인 경우 초과분에 대해 내야 한다. 연기금 등 투자자가 법인일 경우에 양도세율을 어떻게 정할 것인지는 따로 논의될 예정이다.

인수위가 지분형 임대주택 공급 방안을 내놓은 것은 이명박 당선자의 ‘신혼부부 내집 마련 공약’과 관련이 깊다. 신혼부부에게 주택을 우선공급하는 제도도 중요하지만, 실제적으로 주택 공급가격을 낮추지 않는 한 신혼부부가 자력으로 내집을 장만하기는 어려운 현실이기 때문이다.

전문가들은 지분형 주택을 수도권 새도시 중소형 주택에 적용할 경우 시장성이 있겠지만 그 밖의 지역은 성공 가능성에 의문을 제기한다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “집값이 오른다는 전망이 있어야 재무적 투자자가 나서기 때문에 사업성이 있는 곳은 수도권에서도 위치가 좋은 일부 공공택지로 제한될 것”이라고 말했다. 투자자로서는 적어도 시중은행 예금금리를 웃도는 연 7~8%의 투자 수익을 확신할 수 있어야 투자를 결정할 수 있는데, 국내 부동산시장은 언제 거품이 꺼질지 모르는 불확실성이 높다는 게 문제다.

최종훈 기자 [e-mail]