내집 늘리기 ‘공공택지 중대형’이 딱이네

광명 소하지구 조감도.

분양값 상한제 적용, 시세보다 10~20% 부담 줄어
연말까지 소하·김포·별내등 수도권 5천여가구 청약

남양주 별내새도시 조감도.

수도권 공공택지에 들어서는 중대형 아파트가 저렴한 값으로 집을 늘려갈 수 있는 ‘알짜’ 물량으로 떠오르고 있다. ‘공공택지 중대형’은 분양값 상한제를 적용받아 가격 경쟁력을 갖추고 있는데다 대단지의 장점을 아울러 띠고 있기 때문이다. 공공택지에서 상한제가 적용된 중대형 아파트는 시세차익 환수를 위한 채권입찰제 적용 대상이지만, 실제로는 채권입찰 적용 여부가 시장 상황에 따라 달라지게 된다. 분양값과 주변 시세의 차이가 20% 이상이면 채권입찰이 적용되고, 20% 미만이면 적용되지 않는다. 채권입찰 적용 여부와 관계없이 중대형은 주변 시세보다 10~20% 정도 싼값에 분양받을 수 있다는 뜻이다.

■ 소하, 김포, 별내 관심 다음달 초 주택공사가 경기 광명 소하지구에서 중대형 ‘휴먼시아’를 선보인다. 두 블록에 짓는 124~166㎡형 1310가구가 분양되며, 분양값은 아직 미정이다. 지난해 11월 소하지구에서 분양된 중소형 분양값이 3.3㎡당 900만원대 후반이었던 점을 고려하면, 중대형 분양값은 1천만원선일 것으로 예상된다.

소하동 일대 중대형 아파트 시세가 3.3㎡당 1300원만대인 점을 고려할 때, 이번에 분양될 아파트는 채권입찰제를 적용받을 가능성이 높다. 주공 판매기획팀 관계자는 “이달 말 열리는 분양가 상한제 심의를 통해 채권입찰제 여부와 금액이 정해질 예정”이라고 말했다.

6월에는 김포 한강새도시에서 처음 공급될 중대형이 눈길을 끈다. 우남건설이 공급할 ‘퍼스트빌’은 130~250㎡ 1202가구에 이른다. 분양값은 3.3㎡당 950만원 안팎으로 예상되며, 최근 공급된 파주 새도시와 마찬가지로 채권입찰제는 적용되지 않을 전망이다. 새도시 분양값이 인근 아파트 시세보다 조금 높은 수준이기 때문이다.

하반기에는 남양주 별내새도시에서 첫 분양이 예정돼 있다. 호반건설이 110~149㎡ 892가구, 쌍용건설이 전용 85㎡ 초과 중대형 651가구를 분양한다. 분양 시기는 모두 연말께다. 올해 초까지 별내새도시 인근에서 분양한 단지들의 분양값은 3.3㎡당 750만원 수준이었으며, 12월 분양될 아파트 분양값도 이와 비슷하거나 다소 높은 정도로 예상된다. 역시 채권입찰제는 적용되지 않을 전망이다. 별내새도시는 그린벨트 일부를 해제해 개발하는 곳으로, 쾌적한 환경이 돋보인다.

9월께 첫 분양 예정인 수원 광교새도시 중대형은 채권입찰제 적용 대상으로 확실시된다. 울트라건설이 112~149㎡ 1188가구를 내놓으며, 분양값은 3.3㎡당 1천만~1100만원선으로 예상된다. 인근 용인시 성복동 일대 중대형 시세가 3.3㎡당 1400만원선이어서, 채권 상한액이 꽤 높을 전망이다.

수도권 공공택지 주요 중대형 분양 계획

■ 청약 전략 서울 서남부권 수요자라면 광명 소하지구를 적극 공략해볼 만하다. 소하지구 휴먼시아는 채권 입찰 상한액이 그다지 부담스럽지 않을 전망이다. 만일 주변 시세를 3.3㎡당 1300만원, 분양값을 1천만원으로 확정한다고 가정하면, 새 중대형 아파트의 실질 분양값은 1300만원의 80%인 1040만원이 된다. 이 경우 수요자가 부담할 ‘실질 채권 부담액’은 분양값(1천만원)을 초과하는 3.3㎡당 40만원이 되며, 124㎡(37평) 당첨자가 부담할 총액은 1480만원이다.

실질 채권 부담액이란 당첨자가 채권 상한액을 매입한 뒤 시장에서 즉시 매각할 경우 회수할 있는 금액을 뺀 손실액을 뜻한다. 이 손실액은 시장 할인율에 따라 정해지는데, 채권업계에서는 다음달 광명 아파트에서 2종 국민주택 채권이 발행될 경우 할인율은 최저 40%선이 될 것으로 보고 있다. 액면가 1천만원짜리 채권을 즉시 팔면 적어도 400만원을 돌려받을 수 있는 셈이다. 2년 전 판교 아파트 채권이 대량으로 쏟아질 당시에는 할인율이 37%였으나, 이후 발행 물량이 거의 없어 희소성이 생기면서 할인율이 높아졌다. 따라서 앞의 가정을 적용하면, 광명 휴먼시아 124㎡형 아파트의 채권 상한액은 3700만원, 상한액 채권을 매입한 당첨자가 할인 매각을 통해 회수할 금액은 2220만원(1480만원 손실)이 되는 셈이다.

역시 채권입찰제가 확실시되는 광교새도시는 인근 용인, 수원 일대에서 가장 큰 기대를 모으는 곳이다. 이에 따라 청약자는 채권 상한액이 얼마로 정해지든 상한액을 각오하고 경쟁해야 할 것으로 예상된다. 채권입찰이 적용된 아파트는 채권액을 많이 쓴 사람 순으로 당첨자를 선정하게 된다. 만일 채권 매입액이 같을 경우에는 추첨 방식으로 당첨자를 뽑게 된다.

채권입찰제가 적용되지 않는 김포 한강새도시와 남양주 별내새도시 중대형 아파트는 50% 물량은 추첨 방식, 나머지 50% 물량은 청약 가점제 방식으로 당첨자를 선정한다. 청약 가점제는 △무주택 기간 △부양가족 수 △청약통장 가입 기간을 따져 84점 만점이다. 무주택자로서 김포와 별내 가점제 물량에 청약한다면 가점이 낮아도 당첨이 유력시되고, 유주택자도 1순위로 청약할 경우 추첨으로 뽑힐 확률이 높을 것으로 예상된다. 김규정 부동산114 차장은 “김포나 별내새도시 모두 인기는 있겠지만 경쟁률이 크게 높지는 않을 전망”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 [e-mail]