서울 · 충청 단독주택 세 부담 늘듯

세제발전심의위 개편안 확정

오는 7월부터 단독 및 연립주택을 팔거나 상속·증여할 때는 토지와 건물을 통합평가한 공시가격을 기준(과세표준)으로 양도세와 상속증여세를 내야 한다. 이에 따른 전국적인 세부담의 변화는 크지 않지만, 서울과 충청권 등 최근 집값이 크게 오른 일부 단독·연립주택의 경우 과세표준이 오르면서 세부담이 다소 늘어날 것으로 보인다. 또 종합부동산세 제외 대상인 임대주택이라도 주택당 공시가격이 3억원(건설임대는 6억원)을 넘으면 과세대상에 포함돼, 수도권의 고가주택 임대사업자에 대한 과세가 강화된다.

재정경제부는 28일 서울 명동 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열어 이런 내용을 뼈대로 한 세제개편안을 확정했다.

개편안은 종합부동산세 도입에 맞춰 그동안 토지는 개별공시지가로, 건물은 국세청 산정 시가로 분리해 가격을 산정해온 단독주택(450만채)과 다가구·다세대·연립(170만채)주택에 대해 아파트(국세청 기준시가)와 마찬가지로 통합평가해 공시가격을 정하도록 했다. 공시가격은 오는 30일 건설교통부와 각 시·군·구가 고시하게 되며, 관련 법 개정 이후인 오는 7월부터 국세인 양도세와 상속·증여세의 과세표준으로 사용된다. 다만 지방세인 취득·등록세의 경우 공시가격이 고시되는 순간부터 공시가격으로 과세된다. 아파트의 경우 이미 통합평가 방식의 기준시가가 있어, 이번 개편안에 따른 영향은 없다.

공시가격 내일 고시 7월뷰터 과표로
3억원이상 고가 임대주택엔 종부세

이종규 재경부 세제실장은 “단독주택 가격산정이 통합평가 방식에 따른 공시가격으로 바뀐다해도 이전 평가방식에 따른 가격 상승은 0.3%에 불과해 거의 변화가 없을 것”이라며 “대체적으로 지방은 다소 하락하고 도심지는 상승할 것”이라고 말했다. 그러나 최근 집값이 오른 서울과 충청권 일부 지역의 경우 평균치 이상 오르고 최대 10%까지 오르는 곳도 나올 수 있다는게 재경부의 설명이다. 다만 개편안은 오른 공시가격으로 집을 팔더라도 예전 취득가격의 차이(양도차익)가 급격히 벌어지지 않도록 별도의 취득가격 산정방식이 마련돼, 세부담이 커지지 않도록 했다.

이와 함께 올해 처음 부과되는 종합부동산세의 면제 대상 기준을 임대 호수와 기간, 주택규모 등에 더해 주택별 공시가격 기준과 지역 기준을 추가했다. 기존 주택을 사들여 영업하는 매입임대의 경우 3억원을 넘는 주택, 새로 지어 영업하는 건설임대의 경우 6억원을 넘는 고가주택은 종합부동산세가 과세된다. 또 임대 호수를 산정할 때 같은 광역시나 도 경계를 넘어서면 따로 계산하도록 해, 종합부동산세 과세를 피하기 위한 타지역 주택 구입 등의 편법을 차단하도록 했다. 이에 따라 고가주택이 많은 수도권의 집부자들은 종합부동산세 과세를 피하기가 더욱 어렵게 됐다.조성곤 기자 [e-mail]

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취득값 함께 조정 세부담 최소화 지역 다른 임대5채 혜택 못받아

■ 문답으로 본 주요내용

28일 재정경제부가 내놓은 세제개편안 가운데 공시가격 제도 도입과 종합부동산세 변경 내용에 대한 주요 내용을 문답으로 정리해 본다.

- 단독주택의 공시가격이 예전 평가 가격보다 오르면 양도차익이 커져 세부담이 늘어나는데, 예전 취득가격은 어떻게 조정되나?

= 국세청 기준시가(양도세 과세표준)가 2억원인 단독주택이 공시가격 고시 시점에서도 기준시가의 변화가 없는데, 공시가격이 2억4천만원으로 결정됐다면 과세표준은 4천만원(20%) 오르게 된다. 이런 부담을 줄이기 위해 애초 취득가격에 대해서도 20%만큼 올리는 보완 산식이 마련돼 있다. 이에 따라 양도세 산정을 위한 취득가격도 2억4천만원으로 조정돼, 양도차익은 발생하지 않게 된다.

- 임대주택이라도 종합부동산세를 적용받는 기준은 어떻게 바뀌었나?

- 기존 기준은 매입임대 주택의 경우 전용면적 25.7평 이하의 주택 5채 이상을 10년 이상 임대하면 제외된다. 건설임대는 전용 45평 이하 주택 2채 이상을 5년 이상 임대하면 된다. 하지만 이번에 기준이 강화돼, 매입임대 주택이라도 3억원(건설임대는 6억원)을 넘는 고가주택은 과세 대상에 포함된다.

- 보유하고 있는 임대주택이 지역에 상관없이 5채 이상이면 종부세를 면제받나?

= 서울 2채, 강원도 3채 등과 같은 방식으로 임대주택을 보유하면 혜택을 받을 수 없다. 보유 임대주택이 모두 동일한 시(광역시) 또는 도 단위에 있어야 한다.

- 임대사업 도중에 주택가격이 기준치를 넘으면 어떻게 되나?

= 임대를 시작한 날의 가격을 기준으로 하기 때문에 값이 올라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 증축이나 개축 등 물리적인 변경을 통해 값이 기준치를 넘으면 과세된다.

- 종부세 과세기준일 이후 등록한 임대주택은 어떻게 처리되나?

= 종부세 과세기준일인 6월1일 현재 임대주택사업자 등록을 마쳐야 종부세 적용을 받지 않는다. 다만 올해는 종부세 신고 기한일인 12월15일까지 임대주택업자로 등록하면 종부세 과세 대상에서 제외된다. 이 경우에도 과세기준일인 6월1일 현재 임대를 하고 있는 주택이어야 한다.

조성곤 기자 [e-mail]