단독·다세대 첫 공시…세금 어떻게 달라지나

13억 단독 269만원→403만원 9600만원짜리 15만8천원→8만4천원

재산·토지세 주택세로 첫 통합
시가 80%로 과표현실화 높여
고가주택 오르고 대부분 내려

이번에 공시되는 전국 1260만가구 공시가격은 각종 부동산 관련 세금의 과세표준으로 쓰이게 된다. 그동안 아파트를 제외하고는 토지분(공시지가 기준)과 건물분(면적과 신축가격 기준)을 나눠 따로 계산했던 각종 주택관련 세금의 기준이 시가의 평균 80% 수준인 공시가격으로 통합된 것이다. 이에 따라 앞으로 주택을 사고 팔거나 보유할 때, 증여하거나 상속할 때의 세 부담이 늘어나거나 줄어들게 된다. 보유세는 일부 고가주택을 중심으로 지난해보다 최고 50% 늘어나는 반면 지방의 대부분 주택은 줄어들며, 취득·등록세도 비슷한 효과가 나타날 전망이다.

상한 묶어 최고 50% 올라

■ 보유세 얼마나 느나?=보유세는 그동안 건물분에 대해서는 면적과 신축가격에 따른 과세시가 표준액을 기준으로 부과하고 토지분은 공시지가를 기준으로 별도의 종합토지세를 부과했다. 그러나 올해부터는 건물과 토지를 통합해 평가한 이번 공시가격 기준으로 바뀐다.

이렇게 되면 면적에 비해 집값이 비싼 서울 등 대도시의 보유세는 오르는 반면 지방의 대형주택은 대체로 세 부담이 낮아질 전망이다. 하지만 급격한 세 부담 증가를 막기 위해 올해는 공시가격의 50%를 과표로 삼고 세 부담 증가 상한선도 지난해 대비 50%로 묶아놓은 상태다. 즉 공시가격이 1억원이면 과세 표준은 5천만원이 된다. 아울러 지난해 보유세(건물분 재산세와 종합토지세) 100만원을 냈다면 올해는 산출 세액이 150만원을 넘어도 150만원만 내면 된다.

예를 들면, 서울 송파구 석촌동 소재 13억4천만원짜리(공시가격) 주택의 경우 과세 표준이 지난해 3억8350만원에서 올해 6억7천만원(공시가격의 50%)으로 늘어나 지난해 269만원이던 재산세가 올해 309만원으로 오르게 된다. 여기에 이 주택은 올해부터 시행되는 종합부동산세 대상이기 때문에 종부세 과표 4억5천만원을 초과하는 2억2천만원에 대해 0.5%의 종부세율을 적용해 나온 110만원을 추가로 부담해야 한다. 따라서 보유세와 종부세의 합인 419만원이 세금이 되지만 세 부담 증가 상한선 50%에 해당돼 올해는 269만원의 150%인 403만5천원만 세금으로 내면 된다.

반면 경북 구미시 형곡동 9600만원짜리 단독주택의 경우에는 세 부담이 줄어든다. 과세 표준은 지난해 4500만원에서 올해 4800만원으로 소폭 증가하지만 세율이 낮아져 보유세는 지난해 15만8천원에서 올해 8만4천원으로 7만4천원이 줄어든다.

행정자치부 관계자는 “전국 주택의 70%는 보유세 부담이 감소하고 오르는 곳은 30% 정도”라며 “서울의 강남, 고급 단독주택지, 강북 뉴타운 등이 주로 오르는 곳에 해당될 것”이라고 말했다. 그러나 일선 지방자치단체가 재산세 탄력 조정 조례를 만들어 최고 50%까지 세금을 감면한다면 오히려 지난해보다 재산세가 줄어드는 곳도 속출할 수 있다.

지방은 취득·등록세도 내려

■ 취득·등록세 변동 적어=주택의 취득·등록세는 올 들어 이미 한 번 크게 뛰었다. 지난해 건물의 신축원가를 ㎡당 18만원으로 계산하던 것을 올 들어 46만원으로 대폭 올리는 등 과세시가 표준액을 상향조정했기 때문에 거래세율이 5.8%에서 4.0%로 낮아졌음에도 세금 부담은 커졌다. 이에 따라 5월1일부터 시가의 80% 수준인 공시가격으로 과세표준이 바뀌더라도 취득·등록세는 전체적으로 큰 변동이 없다.

다만, 서울지역 고가 단독주택의 취득·등록세는 많게는 30~40% 가량 오르게 된다. 서울 용산구 보광동 소재 공시가격 3억5천만원(시가 5억원 추정) 단독주택을 보면, 4월 말까지는 취득·등록세가 983만5천원이나 5월1일부터는 420만5천원(42%) 늘어난 1404만원을 내야 한다. 그러나 공시가격이 시가의 80%를 밑도는 지방에서는 지금보다 취득·등록세가 내리는 주택이 많을 것으로 예상된다.

■ 양도세·상속세·증여세는?=건교부 공시가격은 7월1일부터는 양도세와 상속세, 증여세를 내는 데도 과표로 적용된다. 이들 국세의 과세표준은 아파트의 경우 국세청이 시가의 80~90% 수준으로 고시하는 기준시가였으나 단독·다세대 주택은 현실화율이 낮은 과세시가 표준액이어서 과세 형평성 측면에서 문제가 많았다. 그러나 이번에 단독·다세대 주택도 국세 기준이 시가의 80%선인 공시가격으로 바뀌게 돼 과세 형평성이 상당히 보완될 전망이다.

다만, 서울과 충청권 일부 등 주택투기 지역은 현재 실거래값을 기준으로 양도세가 부과되기 때문에 이번 공시가격 영향을 받지 않는다. 그러나 일반 지역의 경우 단독·다세대 주택은 이번에 공시된 가격으로 세금이 매겨져, 면적에 비해 집값이 비싼 지역을 중심으로는 양도세, 상속세, 증여세 부담이 늘게 된다.

최종훈 기자 [e-mail]