부동산 세제개편안,정부 장밋빛 기대 vs 업계 우려 목소리

세제 개편에 따른 부동산시장 영향

정부 고가주택 양도세 감면→차익 실현 유도→매물 증가

업계 장기보유, 상속·증여 선호, 거주요건 강화→매물 감소

정부의 부동산 세제개편안에 따라 앞으로 고가주택을 팔 때는 양도소득세 부담이 대폭 줄어들고 주택 보유에 대한 종합부동산세 부담도 감소한다. 지역으로 따진다면, 강남을 비롯한 이른바 ‘버블세븐’에 거주하는 1가구 1주택자들이 집중적인 감세 혜택을 누리게 된다. 이와는 대조적으로 일반 수도권 지역과 지방에서 1주택을 보유한 가구주가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2~3년의 거주 요건이 추가되는 부담이 생겼다.

정부는 고가주택의 양도세가 줄면 시장에서 자연스럽게 차익을 실현하면서 거주지를 옮기기 위한 매물이 늘어나지 않겠느냐고 기대한다. 또 양도세 비과세의 거주 요건이 강화되면 불필요한 주택 보유 수요가 줄어 전체적으로 시장 안정에도 도움이 된다고 판단한다. 하지만 부동산업계의 시각은 그 반대다. 이번 세제개편안이 부동산시장에 끼칠 부정적 영향에 대해 벌써부터 우려의 목소리가 나오고 있다.

먼저 1가구 1주택자로서 비과세를 받을 수 있는 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 올린 것은 매물 증가 효과로 이어지지 못할 것으로 보인다. 시가 6억~9억원짜리 주택은 지금도 이미 양도세 실효세율이 5% 안팎이다. 이는 세법상 6억원 초과 부분에 대해서만 양도차익을 계산하는데다 장기보유 공제까지 더해지기 때문인데, 결과적으로 1억원의 양도차익이 생긴 경우라도 500만원만 양도세로 내고 있다는 뜻이다. 따라서 ‘쥐꼬리’ 같은 양도세를 아예 안 내게 됐다고 해서 강남권에서 갑자기 매물을 내놓을 집주인은 없다는 분석이 설득력을 얻는다.

1가구 1주택 장기보유에 대한 특별공제를 확대한 조처는 시장에서 매물을 감소시키는 쪽으로 작용할 것으로 예상된다. 9억원을 넘는 초고가 주택의 경우 특별공제를 받기 위한 보유 기간을 충족시키려는 집주인이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 특히 집값에 관계없이 거주 요건을 채우지 못한 경우라도 10년 보유 요건을 갖추기만 하면 예외 없이 특별공제를 받을 수 있게 한 것도 집주인들의 보유 욕구를 키우는 요인이 될 전망이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “정부 정책은 주택 수요자들 사이에서 강남이든 강북이든 ‘똘똘한’ 고가주택 한 채를 장기 보유하는 게 가장 합리적이라는 인식을 확산시킬 것”이라며 “이는 특정지역의 고가주택 선호도가 더 높아질 수 있다는 것을 뜻한다”고 말했다.

상속·증여세율 인하도 주택 거래를 줄이는 요인이 될 전망이다. 다주택을 소유한 가구라면 양도세 중과세(50~60%)를 피해 앞으로 세 부담이 줄어드는 증여와 상속을 통해 배우자나 자녀 등에게 집을 넘길 가능성이 높아진 것이다. 김규정 부동산114 차장은 “다주택 소유자들이 절세 효과가 큰 증여와 상속을 선호하게 돼 매물은 그만큼 줄어들게 될 것”이라고 말했다.

1가구 1주택의 비과세 요건으로 수도권과 지방에서 최소 2년의 거주 요건을 신설한 데 대해선 건설업계가 불만을 표시하고 있다. 거주 요건 강화가 분양시장에는 ‘악재’로 작용해 미분양을 더 확산시킬 것이라고 우려하는 목소리도 나온다. 김포한강새도시 분양을 앞둔 우남건설 관계자는 “실수요가 많다고 판단되지만 거주 요건이 2년 이상 강제된다면 청약을 망설이는 사람도 있을 것”이라고 걱정했다.

최종훈 기자 [e-mail]