처분조건부 대출자, 집값 추이 보며 매도 저울질

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‘10·21 부동산 대책’ 활용법

상환 2년 연장됐지만 이자부담 클 땐 팔아야
CD 금리 안정 땐 변동금리 유지하는 게 유리
여유있는 1가구2주택자는 매각 내년에 결정

‘10·21 부동산 대책’ 가운데는 건설업체 유동성 지원 외에 가계의 주거부담을 완화하기 위한 대책도 포함됐다. 주택담보대출과 관련된 부담을 줄여주고 집을 처분하는 데도 좀더 시간적 여유를 갖도록 한 게 뼈대다.

이들 대책은 기획재정부와 금융위원회의 후속 조처에 따라 이달 말부터 다음달에 걸쳐 시행에 들어갈 예정이다. 대출을 안고 집을 한 채 보유했거나 이사 목적으로 일시적 1가구 2주택 상태인 실수요자들의 경우 이번 조처를 적절히 활용하는 게 중요해졌다. 전문가들은 부동산경기 하강국면이라는 점을 유념하면서 몇 가지 큰 원칙에 따라 대응할 필요가 있다고 조언하고 있다.

■ 처분조건부 대출은 조기상환 수도권 투기지역에서 처분조건부 대출을 받은 수요자들의 상환기간이 2년으로 연장돼 종전 주택을 팔아야 할 기한도 그만큼 늘어났다. 올 연말이 처분기한이었던 수요자의 경우 내년 연말까지 1년의 여유 기간이 생긴 것이다. 이런 경우 종전 주택을 팔지 않고 1년간 더 버티는 게 나을까?

안명숙 우리은행 피비사업단 부동산팀장은 “수요가 위축돼 있는 상황에서 현재 매도가 가능한 가격은 최근 거래된 시세보다 최소 -10% 이하 수준”이라며 “결국 1년간 부담해야 하는 금리가 집값 하락에 따른 손실보다 크다면 매도하는 것이 유리하고, 그렇지 않다면 시장의 거래가 회복되는 시기까지 기다려보는 것이 좋을 것”이라고 말했다.

예를 들면 현재 5억5천만원 정도 시세가 형성돼 있는 주택에 담보대출이 3억원, 연 7%의 금리를 물고 있다면 1년간 기다릴 경우 2100만원의 이자를 더 부담해야 하는 상황이다. 가격을 낮춰 매도할 경우 매도 가능한 가격은 5억원 이하가 된다. 따라서 금리를 부담할 능력이 된다면 종전 주택을 좀더 보유하면서 시장이 회복되는 대로 매도하는 편이 바람직하다는 것이다. 그러나 최근 집값 하락폭이 크거나 앞으로도 입주물량이 많아 회복을 점치기 어려운 곳, 대출 이자 부담도 만만치 않은 상황이라면 급매물로 처분하는 게 낫다는 의견이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “양도차익을 어느 정도 거둔 상태이거나 향후 개발전망이 확실치 않은 곳이라면 이자를 물면서 가격하락을 견디기보다 지금이라도 시세의 10~20%를 깎아 처분하는 것이 유리하다”고 말했다. 이후 2년 처분 기한이 다가왔을 때는 매도가를 지금보다 더 낮춰야 하는 압력을 받을 수 있기 때문에 조기 매각이 안전하다는 것이다.

■ 변동→고정금리 변경 전략 다음달부터는 변동금리 대출에서 고정금리 대출로 변경할 때 중도상환 수수료가 낮아진다. 현재는 대출 경과기간이 1년 미만이면 상환금액의 1.5%, 1~2년이면 1%, 2~3년이면 0.5% 수준인데 절반 가량 인하될 것으로 예상된다. 예를 들면 상환금액이 2억원, 대출 경과기간이 1년 미만인 경우 중도상환 수수료가 300만원에서 150만원으로 절반 줄어드는 것이다. 그러나 전문가들은 이후 고정금리와 변동금리 추이를 좀더 지켜볼 필요가 있다고 지적한다. 안명숙 팀장은 “정부의 유동성 공급 확대방침에 따라 주택담보대출의 기준금리가 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 안정될 경우 변동금리 상품을 유지하는 게 나을 수도 있다”며 “다만, 이 경우에는 원리금 상환 부담을 줄이기 위해 대출기관에 거치기간 연장을 요청하는 게 좋다”고 말했다. 최근 은행권의 주택담보대출 고정금리(3년 기준)는 10% 안팎에 이르렀고 변동금리는 8% 선이다.

■ 입주목적 분양권은 ‘보유’ 추천 다음달 중 일시적 1가구 2주택자가 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 중복보유 허용기간이 2년으로 확대되는 데 따른 실수요자의 대응법은 처분조건부 대출과 비슷하다. 다만, 일시적 1가구 2주택자의 경우 처분조건부 대출자와 달리 연체이자 부담, 강제 매각(경매) 위험은 없기 때문에 비교적 유연하게 대처할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “자금 운용상 어느 정도 여력이 있는 수요자는 내년까지 기다려 보면서 매각 시기를 저울질하는 게 바람직해 보인다”고 말했다.

다음달로 예정된 수도권 투기과열지구 해제로 분양권 전매제한이 풀릴 경우 분양권 보유자들은 주택 규모를 줄이는 등 ‘갈아타기’를 하거나, 아예 분양권을 매각해 현금화하는 등 다양한 대처가 가능해질 전망이다. 전문가들은 신중한 판단을 주문하고 있다. 박원갑 소장은 “기존 분양값 상한제가 적용되지 않았던 고분양값 아파트의 경우 전매제한이 풀리면 분양권 값이 떨어지게 될 것”이라며 “이사 목적의 실수요자라면 갈아타기를 고려해볼 수 있고, 무주택 실수요자에게는 싼값에 내집을 마련할 기회가 올 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 [e-mail]