임차인 꼭 알아둘 사항, 환산보증금 따라 5년 계약갱신 청구권

임대료 인상률 12→9% 낮춰 소급적용

김아무개씨는 2005년 3월 보증금 1억원, 월세 135만원에 상가 임대차 계약을 맺었다. 그로부터 2년 뒤인 2007년 3월에는 보증금 1억원, 월세 165만원에 건물주와 재계약했다. 그런데 최근 건물주가 내년 3월 계약 종료 때까지 이 상가를 비워달라고 통보해왔다. 이 경우 김씨는 상가를 비워줘야 할까?

김씨가 재계약한 임대차의 환산보증금은 2억6500만원(1억원 + 165만원 × 100)이다. 그런데 상가건물임대차보호법은 서울지역의 경우 환산보증금 2억4천만원 이하를 보호 대상 임차인으로 규정하고 있다. 따라서 보호를 받는 영세상가 임차인 범위를 벗어난 김씨는 5년간의 계약갱신 청구권이 없어 상가를 비워줘야 한다. 환산보증금이란 보증금에다 월세에 100을 곱한 금액을 더한 합계액이다.

김선미 부동산써브 연구원은 “재계약 때 임차료를 조정해 환산보증금을 2억4천만원 이하로 했다면 좋았을 것”이라며 “최근 바뀐 상가 임대차 규정을 잘 알아둘 필요가 있다”고 말했다.

지난 8월21일부터는 5년 계약갱신 청구권이 주어지는 상가 임차인 범위가 조금 확대됐다. 보호대상 상가 범위는 서울의 경우 환산보증금 2억6천만원, 수도권 과밀억제권역은 2억1천만원, 광역시는 1억6천만원, 나머지 지역은 1억5천만원이다. 그러나 임차인의 5년 계약기간 보호 규정은 새 법 시행일 이전 계약한 상가에는 소급적용하지 않는다. 앞서 예를 든 김씨의 경우 2007년에 계약한 것이어서 당시 규정인 2억4천만원을 적용받게 된 것이다.

상가 주인이 임대료를 올릴 수 있는 법적 한도도 알아둘 필요가 있다. 상가 건물주가 계약갱신 때 올릴 수 있는 임대료 인상률 한도는 종전 12%였으나 새 법에서 9%로 낮아졌다. 환산보증금이 1억원이라면 건물주가 올릴 수 있는 임대료는 900만원으로 제한되는 셈이다. 유의해야 할 점은 임대료 인상률 9% 제한은 종전에 계약된 상가에도 소급적용된다는 것이다. 예를 들어 지난해 1년 기간으로 상가임대차 계약을 맺어 이번에 재계약을 맺는 경우라도 임대료 인상률 제한은 9%가 적용된다는 점이다.

최종훈 기자 [e-mail]