지분형 임대아파트 첫 접수 ‘시험대’

‘집값 중간정산’ 오산 세교지구 새달 13일부터

새해 1월 첫선을 보이는 지분형(분납) 임대주택에 입주자들이 얼마나 몰려들지에 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다.

대한주택공사가 오산 세교지구에 짓는 지분형 임대아파트 청약접수가 1월13일 시작된다. 전용면적 59㎡형 832가구 규모로, 평면은 5가지다. 청약저축 가입자가 1~2순위, 무주택 가구주가 3순위로 청약할 수 있다.

지분형 임대주택은 입주할 때까지 집값의 30%를 내고 입주 후 4년차에 20%, 입주 후 8년차에 20%, 분양전환 때 30%를 내도록 한 주택이다. 이번에 공급하는 시범단지의 초기 분납금은 4320만원, 월 임대료는 35만원 수준이다.

초기 분납금 4320만원은 입주자 모집공고를 낸 현재 시점의 주택가격 1억4400만원의 30%에 해당한다. 이후 중간 분납금(40%)은 ‘최초 주택가격+기간 이자’나 ‘감정가’ 중 낮은 가격이다. 최종 분납금(30%)은 ‘감정가’를 기준으로 삼는다.

지분형은, 10년간 임대료만 내고 살다가 나중에 100% 감정평가를 받아 분양전환하는 10년 공공임대와는 다르다. 10년 공공임대는 입주 때까지 오른 물가를 임대료에 반영한다. 반면, 지분형 임대는 중도금을 나눠 납입하기 때문에 월 임대료는 감소하게 된다. 입주자의 지분을 등기하지는 않지만 지분을 제외한 집값(감정평가액)에 대한 이자를 월 임대료로 내는 방식을 따르기 때문이다.

집값 상승률이 같다고 가정하면 중간 정산을 해나가는 지분형 임대가 10년 임대주택보다 다소 유리한 것으로 분석된다. 그러나 집값이 떨어지거나 중간에 해지해 분납금을 돌려받는 경우에는 입주자가 손실을 볼 수 있다. 분양전환 가격을 예측할 수 없다는 점도 입주자에게 불리한 요인이다. 집값 상승분이 감가상각보다 클수록 입주자는 비싼 분양값을 부담해야 한다.

이번 지분형 임대에는 단점이 또 있다. 우선 최근 오산시의 집값이 내림세라는 점이다. 입지 여건도 불리한 편이다. 동탄새도시보다 서울에서 더 멀리 떨어져 있기 때문이다. 입주자를 많이 모으는 게 쉽지 않을 것이란 전망이 나오는 배경이다. 김규정 부동산114 차장은 “서울~천안간 전철 세마역이 인접해 서울 방면 출퇴근은 가능하지만, 청약저축 가입자의 선호도는 낮을 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 [e-mail]