서울 집값 급등에 ‘그린벨트 해제’ 카드 꺼냈다

도심권 양호한 입지에 공공택지 공급
서울시 “정부 요청 땐 협의”
추석 전 14곳 추가 지정할 듯
‘똘똘한 한채’ 양도세 혜택은 축소

정부가 서울 집값 급등세를 잡기 위해 서울권의 일부 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 방안을 검토하기로 했다. 투기 수요를 차단하기 위해 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 과세 강화 방안도 논의중이다. 서울권의 양호한 입지에 공급을 늘리는 동시에 투기적 수요를 억제함으로써 주택 수요층의 심리적 불안을 완화하려는 의미로 해석된다.

4일 더불어민주당과 서울시, 국토교통부 관계자의 말을 종합하면, 정부는 공급 확대를 위해 그린벨트를 해제해 택지를 마련하고, 수요 억제를 위해서는 양도소득세 실거주 요건을 강화하는 방안을 논의중이다. 민주당 고위 관계자는 “서울과 서울 인근에서 그린벨트를 포함해 신규 택지로서 적정한 부지를 찾아야 할 것”이라고 말했다. 그린벨트 해제에 부정적인 서울시도 부동산 시장 안정 차원에서 요청이 들어오면 검토할 수 있다는 입장이다. 윤준병 서울시 행정1부시장은 “택지 공급은 우선적으로는 그린벨트가 아닌 곳부터 고려할 것이지만, 공식적인 정부 요청이 들어오면 같이 협의할 수 있다”고 말했다. 정부는 도심권의 주택 공급을 늘리기 위한 방안으로 소규모 재건축이나 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등 소규모 정비사업의 규제를 일부 완화하는 방안도 검토하고 있다. 국토부 관계자는 “지난달 27일 발표한 수도권 30만가구 공급 계획과는 별도로 그린벨트 해제와 도심 유휴지 활용 등의 공급 방안을 검토하고 있다”고 말했다.

수요 쪽에서는 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 양도세 비과세 혜택을 줄이는 방안을 검토중이다. 구체적으로는, 청약조정대상지역에서 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건을 현행 2년에서 3년으로 늘리고, 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간은 현행 3년에서 2년으로 더 줄이는 방안을 고려중이다. 1주택자나 일시적 2주택자는 양도세 감면 혜택을 받는 등 다주택자와 달리 세 부담이 적어 주택 여러 채를 처분하고 강남 등에 있는 ‘고가 1주택’으로 투기적 수요가 몰리면서 특정 지역 집값이 급등했다는 지적에 따른 것이다.

앞서 국토부는 지난달 27일 서울 등 수도권의 원활한 주택 수급을 위해 공공택지 14곳을 추가로 개발하기로 하는 공급 확대 대책을 발표했다. 2022년까지 수도권에 새롭게 조성되는 공공택지에 공급되는 주택은 총 36만2천호 이상이 될 것으로 국토부는 추산했다. 그러나 신규 공공택지 계획은 실제 입주까지 짧아도 5~6년 이상이 걸린다. 서울·수도권 지역 주택의 잠재적 수요자들의 불안감을 덜어주는 효과는 있지만, 당장의 주택 수급에는 영향을 주지 못하는 한계가 있다. 국토부도 신규 공공택지 지정은 2022년 이후 수급을 대비한 것이라는 점을 분명히 밝히고 있다.

국토부는 수요·공급 측면에서 “향후 5년간 서울과 수도권의 주택 수급은 원활하다”는 판단을 고수하고 있다. 결혼 등으로 인한 가구 증가, 소득, 멸실 요인을 고려한 연평균 신규 주택 ‘수요’는 수도권이 22만1천호, 서울은 5만5천호 정도다. 반면 기존 분양물량, 재개발·재건축 등 정비사업 진행 정도, 인허가 전망 등을 고려한 향후 5년간 연평균 신규 주택 ‘공급’은 수도권 26만3천호, 서울은 7만2천호라는 게 국토부의 분석(국토연구원 추정치)이다. 향후 5년 동안 공급이 수요를 초과하는 수준이라는 것이다.

그러나 부동산 업계에선 주택 수요 추정의 현실성에 문제를 제기한다. ‘똘똘한 한 채’에 대한 투기적·잠재적 가수요 등 공급 대책만으로는 조절할 수 없는 서울 집값의 특수성이 있기 때문이다. 국토연구원 분석은 전국 각지에서 서울로 향하는 ‘원정 투자’ 수요와 유주택자·다주택자의 추가 수요는 고려하지 않는다. 초과이익환수제 등 규제로 인해 수요가 많고 입지가 양호한 재건축 아파트는 머잖아 공급 부족이 야기될 것이라는 우려감도 없지 않다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산전문위원은 “서울의 주택 보급률은 96% 수준이다. 수요자들은 현재 공사중인 서울시내 재개발·재건축 아파트의 입주 뒤에는 공급물량이 확 줄어드는 게 아닌지 불안해한다”고 말했다. 이에 대해 이문기 국토부 주택토지실장은 “현재 정비 사업지 500여곳, 착공된 104개 단지 등을 살펴보면 재건축 등 정비사업으로 나오는 물량이 2022년까지 연간 3만4천호가량 된다. 서울의 주택 공급량은 당분간 충분하다”고 설명했다. 최종훈 채윤태 기자 [e-mail]