3040 흙수저가 부동산 투기세력이 된 까닭

주택 보유자의 추가 주택 매수를 위한 주택담보대출을 원천 차단한 정부의 9·13 부동산 대책 발표 하루 전날, 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다. 연합뉴스

[한겨레21]
부동산 경기 부양기 투자 성공담에 전례 없이 부동산 투자 대중화
문재인 정부 투기 억제 대책 통할 수 있을까

주택 보유자의 추가 주택 매수를 위한 주택담보대출을 원천 차단한 정부의 9·13 부동산 대책 발표 하루 전날, 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다. 연합뉴스

1980년생 김재수(38)씨는 31살 때 시작한 ‘늦깎이 공부’로 계층 이동의 사다리를 오르는 데 성공했다. “흙수저라고 볼 수 있죠. 부모님은 중학교도 제대로 못 나오셨고, 건설 현장에서 일하셨어요. 대학교도 지방에서 나왔고, 회사 생활도 평이하게 했어요. 가끔 제가 저를 보면 낯설죠. 단기간에 많이 변해서.”

교육을 통한 계층 이동의 사다리가 사라진 시대, 김씨를 ‘개천에서 난 용’으로 만들어준 공부는 대학 가는 공부가 아니라, 부동산 공부다. 2011년 결혼을 앞두고 치솟는 전셋값을 걱정하던 ‘무주택자’는 불과 2년 만에 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’ 방식을 앞세워 재산소득이 근로소득보다 많은 ‘부동산 부자’가 됐다.

“2011년 결혼할 때 경남 창원에선 전셋값이 7700만원 하던 집이 2억2천만원이 되던 때였어요. 겨우겨우 전세 1억원도 안 되는 집을 찾아서 들어왔는데, 집주인은 집 깨끗이 쓰라고 타박하고, 나는 언제 내 집을 마련할 수 있을까 갑자기 잠이 안 오는 거죠. 뭐라도 해야겠다 싶어서 도서관에 가서 부동산 책 빌려 보고, 인터넷 찾아보고, 전국을 돌아다니기 시작했어요.”

부동산 공부를 통해 김씨는 집을 여러 채 샀다. 자산이 없어도 갭 투자와 대출을 ‘지렛대’로 계층 이동에 성공한 ‘흙수저 투자자’는 최근 부동산 시장에서 도드라지는 현상이다.

‘흙수저 투자자’의 부상

물론 문재인 정부 편에서 보면 김씨는 그냥 ‘투기꾼’이다. ‘실수요 보호와 단기 투기 수요를 통한 주택시장 안정화 방안’이라는 이름으로 지난해 8월2일 발표된 ‘8·2 대책’은 이들의 추가 매수를 억제하는 것을 목표로 삼았다. 8·2 대책을 보면, ‘최근 주택시장의 동향’ 항목에서 세 번째로 ‘다주택자의 추가적인 주택 구매가 크게 늘어나는 추세’라고 규정한 뒤 기존 주택 소유자가 주택 거래에 참여하는 비율이 2006~2007년 31.3％에서 2013년~2017년 43.7％로 늘어났으며, 특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 사는 비중이 2015년 이전(5~7％)에 견줘 2016년(14.0％), 2017년(14.0％) 2배 이상 늘어난 점을 들었다. 이들 중에 김씨가 있다. 이들은 대체 누구일까.

김씨는 2016년 1월 <당신에겐 집이 필요하다>라는 책을 냈고, 최근엔 <10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까>를 펴냈다. ‘흙수저 투기꾼 성공담’은 현재 재테크 서적계의 트렌드다. <나는 마트 대신 부동산에 간다-3천만원으로 6년 만에 아파트 15채 보유>(김유라), <나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다-3년 만에 월세 1000만원 만든 투자 철칙>(청울림), <엄마의 첫 부동산 공부-내 집 마련부터 꼬마 월세까지, 이 책 한 권으로 따라 한다>(이지영), <아파트 언제 어디를 살까요-3년 만에 시세 차익 24억 벌어들인 외벌이 직장인의 정말 쉬운 아파트 투자 이야기>(신준섭)가 대표적이다. 제목과 부제에서 알 수 있듯, 이들은 부모의 지원 없이 저축으로 아껴 모은 종잣돈, 대출 제도, 갭 투자 등을 이용해 부동산 투자를 시작했다는 공통점이 있다.

<나는 마트…>의 저자 김유라씨는 노무현 정부 시절 퍼진 ‘부동산 폭락론’에 배신당한 뒤 그 학습효과로 부동산 투자에 뛰어들었다. “(2006년) 결혼할 때 집을 사지 않은 것이 뼈저리게 후회됐다. 그때 집을 사지 않은 이유는 아파트는 이제 오를 대로 올랐다, 앞으로 떨어질 일만 남았다, 지금 집 사면 안 된다는 말이 나돌았기 때문이다.” 대전에 살던 당시 두 번째 전셋집은 1억1천만원 하던 전세보증금이 1년 사이 1억8천만~1억9천만원까지 뛰었다. 남편의 300만원 월급에서 초기 종잣돈을 모으기 위해 ‘10만원으로 한달 살기’ 미션을 완수하는 재테크 짠돌이 카페 활동을 하면서 얻은 ‘각성’은 해독할 수 없는 거시경제의 변동 속에 서민들이 느낀 당혹감을 고스란히 반영한다.

“아끼고 저축하면서 다시 한번 절실히 깨달은 사실은 저축만 해서는 자산을 늘리기 힘들다는 것이었다. 금리는 낮은데 물가는 계속 올랐다. 이유는 딱히 몰랐지만 대단히 손해 보는 느낌이었다. 결혼할 당시보다 수천만원이 뛴 아파트 가격을 보며 남편과 나는 한숨을 쉬었다.”

<아파트 언제…>의 저자 신준섭도 엇비슷하다. “열심히 일했지만 돈은 쌓이지 않았다. 서울에 내 집 마련은 꿈조차 꿀 수 없는 삶이었다. 그게 현실이었다. 아내의 임신 소식과 더불어 5년 전 외벌이 생활을 시작했다. 가장의 어깨는 무거웠고, 노후는 두려웠다. 내 아이에게 가난을 대물림해주고 싶지 않았다. 막막했던 현실 앞에 나타난 한 줄기 희망, 부동산 투자였다.”

주택 가격 상승이 소득 상승 압도

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‘흙수저 투자자’들의 항변은 부동산 투기를 합리화하기 위한 변명이 아니다. 지난 4월 국책연구기관인 국토연구원은 보고서 ‘뉴노멀 시대 부동산 산업의 새로운 역할과 과제’에서 “주택 가격의 상승 속도가 소득 상승 속도보다 빠르고, 가계부채(미래 소득의 현재화)가 급증”하고 있다고 진단했다. 자료를 보면 1986년을 100으로 했을 때 2016년 아파트 가격지수는 477인 반면, 소득지수는 293으로 격차가 최대다. 소득으로는 아파트를 점점 사기가 어렵다는 말이다. 1993년부터 2001년 사이엔 아파트 가격지수보다 소득지수가 높았다. 근로소득이 늘고, 부동산 시장이 안정됐던 시기다. 그러나 2001년을 기점으로 아파트 가격지수가 소득지수를 추월한 뒤 2006년 아파트 가격지수가 급격히 오르면서 격차가 벌어졌다. 2015년엔 소득지수가 소비자물가지수보다 떨어졌다. 물가상승률이 임금상승률을 추월했다는 얘기다.

대중은 이제 ‘투기’라는 말을 쓰지 않는다. 이지영씨는 <엄마의 첫…>에서 “이 책은 부동산 투자에 관한 책이지만, 궁극적으로는 경제적 자립으로 행복을 찾아야 한다는 메시지를 담고 있다”고 했다. 불법을 저지르거나 편법을 동원하는 일 없이 당당하고 떳떳하다. “아침부터 저녁까지 서로 얼굴 볼 시간도 없이 바쁘게 일만 하는 남편과 나, 이렇게 사랑스러운 아기와 온종일 떨어져 저녁이면 솜뭉치처럼 무거운 몸을 끌고 돌아와 아기와의 시간을 즐길 수조차 없는 나… 나는 어떻게 해야 행복한 엄마가 될 수 있을까? 나는 어떻게 해야 아이에게 미안하지 않은 엄마가 될 수 있을까?”

부동산 투자에 대한 대중의 인식이 긍정적으로 변화하고 있는 것을 단적으로 보여주는 사례가 <나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다>(청울림)이다. 교보문고 8월 베스트셀러 20위 안에 든 이 책의 저자 청울림은 삼성에서 13년 동안 근무하다 39살에 퇴사한 뒤 3년 동안 부동산 투자에 올인해 월세 1천만원의 안정적인 수입을 얻는다. 그는 “경제적 자유인이 되는 데 성공했다”며 블로그에 이렇게 썼다. “2009년 삼성 금융계열사의 입사 13년차 과장이었던 저의 연봉은 8천만원 정도였다. 매우 많은 돈이었지만 삶은 항상 넉넉지 못했다. 무엇보다 하루 15시간 이상의 노동이 문제였다. 지금 나는 별다른 노동을 하지 않는데도 매월 상당한 수준의 현금이 통장에 찍혀 들어온다. (돈보다) 더욱 중요한 것은 내가 내 인생의 ‘시간’을 지배했다는 것이다.”

부동산 투자의 문턱을 낮춰 시장의 크기를 키우는 것 역시 이런 흙수저 투자자들이다. 이들은 부동산 투자의 노하우를 인터넷 카페와 블로그, 유튜브 같은 소셜네트워크서비스(SNS)에서 적극적으로 공유한다. ‘부동산 정보의 민주화’로 흙수저들이 돈 한 푼 안 들이고 ‘자기주도학습’으로 부동산 전문가가 된다. 인터넷에는 부동산 공부를 하는 사람들로 넘쳐난다. 청울림의 블로그(‘청울림의 투자 behind’)는 구독자가 4만8천여 명에 이르고, 김유라씨 블로그(‘복부인의 선한 부자 프로젝트’)도 3만여 명이다. 네이버의 부동산 카페 ‘부동산 스터디’는 회원 수가 55만 명이다. 8·27 대책이 발표된 날에는 하루 동안 550만 명 넘게 카페를 찾았다.(<주간조선>, ‘1일 조회수 550만회! 부동산 카페서 본 요지경 대한민국’)

부동산 정보의 민주화

부동산 책에 소개되거나 부동산 카페나 블로그에 올라오는 인터넷 정보는 언론 기사나 부동산 전문기관에서 나오는 정보의 수준을 뛰어넘었다. 예를 들어 토지의 번지수를 넣으면 토지이용계획을 열람할 수 있는 국토교통부의 ‘토지이용규제정보서비스’를 활용하는 식이다. 여기서는 개발 계획이 수립된 지역의 주거지역, 상업지역, 학교 부지, 도로가 어떻게 뚫리는지 한눈에 볼 수 있는 ‘고시 도면’까지 나와 있다. 김유라씨는 책에 “유언비어가 아닌 정확한 정보를 바탕으로 부동산 투자를 할 수 있게 되었다는 생각에 가슴이 뛰었다”고 썼다. 대기업 공장, 산업단지 등을 끼고 있어 전세 수요가 늘 많은 ‘돈 되는 아파트’를 찾는 데 핵심 정보를 제공하는 사이트는 이제 부동산 공부의 ‘교과서’다. 최근 더불어민주당 신창현 의원이 택지 후보지 리스트를 공개해 경찰 수사까지 받은 배경에 이런 맥락이 있다.

‘재야의 고수’들은 빅데이터까지 자체 가공하고 있다. 김재수씨는 국가통계포털을 비롯한 국가가 제공하는 각종 부동산 정보를 모아 아예 2016년 부동산 빅데이터 스타트업 ‘zip4’(집사)를 창업했다. 김씨는 “2011년부터 4년 동안 전국을 두 바퀴 돌았다. 안 가본 도시가 없다. 가보면 도시를 알게 되는데, 객관적인 팩트가 없더라. 그 실마리를 국가통계포털에서 찾았다. 현장에 데이터가 결합이 되고 몇 차례 경험하니까 부동산은 법칙이 있구나 생각했다.”

이 모든 정보는 공짜다. ‘zip4’ 역시 월세 투자에 필요한 일부 정보를 빼고는 무료다. “사람 없던 블로그에 댓글이 100개씩 달리고, 강연 요청도 오더라. 다 도와드리고 싶은데 물리적으로 한계가 있으니까, 데이터를 제공하자 생각했다”고 말했다.

2016년 말 전세자금대출을 받아 서울 마포에 내 집 마련을 한 맞벌이 직장인 ㅎ씨 역시 인터넷으로 부동산을 ‘공부’했다. 그리고 부동산 투자 정보 공유 방식은 날로 진화한다. 최근엔 부동산 ‘단톡방’(카카오톡 오픈 채팅방)이 트렌드다. ㅎ씨는 한때 10개가 넘는 부동산 단톡방에 들어가 있었다. “강남방, 용산방, 마포방, 영등포방 24시간 부동산 얘기만 한다. 부부 연봉 합산 1억원 정도 되는 직장인들 30명만 들어가 있는 단톡방에도 참가했다. ‘같은 부서 4명이 집을 샀다, 3명이 집 사려고 대기 중이다. 어느 지역을 본다’ 이런 이야기를 공유하면서 어떤 지역에 수요가 있는지 짐작하는 거다. 국토부에서 발표 자료를 내면 실시간으로 그게 카톡방에 공유되고, 어떻게 피해 갈 수 있는지 토의가 다 끝난다.”

함영진 직방 부동산 빅데이터랩장은 “노무현 정부와 문재인 정부의 부동산 투자의 성격이 다르다”고 했다. “부동산 정보를 알 수 있는 플랫폼이 다양해졌다. 팟캐스트, 유튜브, 인터넷 카페, 블로그, 다양한 애플리케이션 등 부동산 정보를 알 수 있는 창구가 많다. 옛날에 ‘재야의 전문가’라고 치면 손에 꼽을 정도였는데 지금은 상당히 많다. 정보의 비대칭성이 줄면서 대중 참여가 극대화되고 있다.”

부동산 단톡방까지 등장

그렇다면 지금이라도 누구나 시작하면 가능할까. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 “이런 부동산 투자 열풍은 노무현 정부 때는 없던 일이다. 비트코인도 동호회 만들어서 투자하고 그랬던 것처럼 대중이 대거 부동산에 뛰어들고 있다. 젊은 사람들이 정상적으로 집을 사기 어려워진 탓이 크다”면서도 “지금은 막차일 가능성이 크다. 경제 여건에 따라 언제든 가격 조정이 들어올 수 있다”고 말했다. 실제 지금 쏟아지는 ‘흙수저 부동산 투자 성공기’는 부동산 경기 부양이 이뤄진 이명박·박근혜 정부 시기에 이뤄진 투자 사례가 대다수다.

ㅎ씨는 ‘막차’를 탔다고 했다. 8·2 대책 이전인 2016년 말 집을 샀기 때문이다. 부동산 투자를 하는 이들에게는 매수의 신호나 마찬가지로 이해되는 ‘전세가율’ ‘미친 전셋값’이 역시 계기였다. “공덕에 79㎡ 집에 4억원대 전세를 살았다. 두 번 재계약하니 5억원대 후반이 되더라. 부부 합산연봉이 1억원 정도 되는데 우리 연봉으로도 감당할 수 없을 정도였다. 어느 날 집주인이 바뀌었다며 집을 비워달라고 했다. 새 집주인이 왔는데 나보다 어린 30대 초중반의 맞벌이 부부더라. 대기업 직원, 공무원이었다. 쇼크였다. 이거 어떻게 하지, 어디서 살아야 하지.”

ㅎ씨가 집을 살 당시엔 LTV(주택담보대출비율)가 70％였다. 상환 능력만 인정받는다면, 집값의 70％를 대출받아 살 수 있던 시기였다. 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭 투자’로 다른 집도 한 채 샀다. “좋은 대학 나왔지만 흙수저였다. 그런데 8·2 대책 전에 그나마 집을 사서 흙수저 바로 윗단계는 된 것 같다. 집 안 사고 만약 전세 사는 상태였으면 어땠을까, 생각도 하기 싫다.”

8·2 대책이 나왔을 때 일부 부동산 카페에서 ‘흙수저들의 사다리를 걷어차버리는 일’이라는 반응이 나온 이유는 대출 때문이다. 2014년 9월 박근혜 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 서울 50％, 지방 60％였던 LTV 비율을 일괄적으로 70％로 확대했다. 김유라씨는 책의 ‘대출의 마법을 일으켜라’는 장에서 “우리 같은 서민들이 비교적 소액으로 투자를 할 수 있는 것은 바로 대출이 있기 때문이 아닌가. 두려워해야 할 것은 오히려 대출이 전혀 없는 것이다”라고 썼다. 지난해 8·2 대책을 통해 투기과열지구로 지정된 곳은 이 비율이 40％로 낮아졌다. 서울이 대표적이다. 서민 실수요자는 50％로 예외를 두었으나, 서울 평균 집값이 7억원대라는 점에서 나머지 50％(3억5천만원)가 있어야 내 집 마련을 할 수 있다.

무서운 학습효과

부동산 대책으로 이들의 투자 수요가 꺾이면 좋겠지만, 문제는 학습효과다. 1997년 외환위기, 2000년대 중반 노무현 정부의 강력한 부동산 규제, 2008년 미국발 세계 금융위기를 거치며 ‘그래도 부동산이다’라는 부동산 필패론이 굳어지고 있다. 부동산 시장 중에서도 서울 역세권 아파트값이 폭등하는 현재 상황은 2017년 10월 출간된 부동산 카페 유명 블로거 ‘빠숑’의 <서울 부동산의 미래>에서 사실 ‘예고’돼 있었다.

“제가 이 책을 자신 있게 써 내려간 이유는 바로 서울이라는 부동산 입지를 다루기 때문입니다. 서울은 대한민국 부동산 투자에서 가장 정답에 가까운 곳입니다. 다른 입지들보다 성공 확률이 훨씬 높고 리스크가 낮은 투자처라는 뜻입니다.” 이들은 이미 정부 정책에 순응하는 가운데서 틈새를 찾는 전략을 소개한다. <아파트 언제…>에는 아예 ‘정부와 맞서지 않는 투자’라는 목차가 있을 정도다.

대출 규제에 대해 이 책은 “지금은 정부에서 주택담보대출에 대해 규제를 심하게 하고 있지만, 언젠가는 다시 대출을 완화해주는 시절이 올 것이다.” 부동산 경기 부양과 안정 대책이 정권에 따라 냉·온탕을 오가는 것을 알아차린 이 영민한 부동산 투자자들에 대한 해법이 문재인 정부에는 있는가.

진명선 기자 [e-mail]

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