“전세금 떼일라” 세입자 불안…‘반환 보증상품’부터 가입을

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갭투자 주택 세입자 대응 어떻게
전세 보증금 차액 일부 돌려받거나
월세는 금액 내려 재계약 고려할 만

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최근 서울·수도권의 주택 매맷값과 전셋값 동반 하락세가 이어지는 가운데 갭투자자가 보유하고 있는 주택에 거주하는 임차인들의 불안감도 커지고 있다. 집값이 하락하면 갭투자를 한 집주인은 계약 만료 때 전세금을 제때 돌려주지 못할 경제적 위험에 쉽게 노출되기 때문이다. 임차인이 전세나 보증부월세(반전세)의 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 가장 확실한 방법은 전세금 반환을 보장해주는 보증상품에 가입하는 것이다. 주택도시보증공사(HUG)와 에스지아이(SGI)서울보증이 취급하는 보증상품은 임차인이 전월세 계약 기간 중이라도 잔여 계약 기간이 절반(2년 계약의 경우 1년) 이상 남아 있으면 가입할 수 있다. 이들 상품은 전월세 계약 만기 때 임차인이 보증금을 반환받지 못하면 보증기관이 집주인 대신 보증금을 지급한다. 주택도시보증공사의 경우 지난해 372명의 임차인에게 보증금 792억원을 지급한 바 있다.

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세입자로서는 전세 보증금 차액(하락분)을 일부 돌려받거나 반전세 계약인 경우 월세액을 내려 재계약하는 것도 방법이다. 갭투자자인 집주인이 전세 보증금 차액을 조달할 여력이 안 되는 경우라면 차액에 대한 이자를 매달 지급하는 ‘역월세’ 방식을 이용하는 것도 대안으로 거론된다.

갭투자 주택의 매맷값과 전셋값이 계약 당시보다 많이 떨어졌는데 보증금을 돌려받아 이사를 가야 하는 임차인이라면 집주인이 ‘나 몰라라’ 하는 만일의 상황을 가정해야 한다. 먼저 임차인은 전월세 계약이 만료되기 최소 1개월 전 집주인에게 계약 해지 의사를 ‘내용증명’을 통해 밝혀두는 게 좋다. 이후 전세보증금을 돌려받지 못하면 법원에 지급명령을 신청한 뒤 경매신청 절차를 밟아야 한다. 이 경우 보증금을 돌려받지 못한 채 일단 이사를 가야 한다면 반드시 주택 소재지 관할법원에 임차권 등기명령을 신청해, 주민등록을 옮겨도 전세금에 대한 법적 보호장치를 갖추는 게 중요하다. 경매가 진행되면 우선순위 규정에 따라 임차인이 보증금을 배당받을 수 있지만 경매 최저가격이 크게 떨어지는 경우에는 전액을 돌려받기 어려워질 수도 있다. 이때는 경매 전문가와 상담해 직접 낙찰을 받는 방법도 고려해야 한다.

김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “1~2년 전 갭투자가 활발했던 서울 변두리 지역과 수도권 일대에서 전셋값이 크게 하락할 경우 임차인들에게도 어려움이 닥칠 수 있다”며 “전세금 보증보험에 가입할 수 없는 세입자라면 집주인과의 분쟁 가능성에 대비해야 한다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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