집값 급등지역 표준-개별 공시가 격차 커…지자체가 고의로 낮췄나

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국토부 “개별주택 공시가 산정 오류”
용산 표준주택 상승률 35.40%인데
개별주택 상승률은 7.65%p나 낮아
마포 6.81%p, 강남 6.11%p 큰 격차
오류 발견된 8개구, 집값 급등한 곳
지자체가 선거 의식 ‘하향 조정’ 의혹

표준-개별주택 공시가 형평성 논란
감정원 검증 과정 등 제도개선 필요

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국토교통부가 17일 서울 8개 구에서 표준 단독주택과 개별 단독주택의 공시가격 차이가 크게 벌어진 원인이 기초자치단체의 개별주택 가격 산정 오류에 있다고 밝혀 적지 않은 파장이 예상된다. 비슷한 주택인데도 표준주택인지, 개별주택인지 여부에 따라 공시가격에 차이가 난다면 이는 형평성 논란으로 이어지고 결과적으로 정부의 공시가격 현실화 정책에도 차질이 빚어질 수 있기 때문이다.

앞서 지난달 국토부는 그동안 저평가돼왔던 표준 고가 단독주택을 중심으로 공시가격 현실화율을 높였고 서울의 올해 표준주택 가격 상승률은 전년 대비 17.75%에 달했다. 서울의 경우 공시가격 9억~15억원 주택의 상승률은 평균 11.11%, 15억~25억원은 23.56%, 25억원 이상은 37.54%에 달했다. 그러나 표준주택을 기준으로 지자체가 산정하는 개별주택 가격(열람안)은 일부 구에서 표준주택보다 최대 7%포인트 정도 상승률이 낮게 나오면서 표준-개별주택 간 형평성 논란이 일었다. 표준-개별주택 간 상승률 격차는 예년의 경우 통상 1~2%포인트대였으나 이번에는 무시할 수 없는 격차로 벌어진 것이다. 그만큼 일부 지역 개별주택 공시가 상승률이 표준주택 공시가보다 뚜렷하게 낮아졌다는 뜻이다.

국토부 조사 결과 지자체의 명백한 개별주택 가격 산정 오류 456건이 확인됐으며, 이 가운데 90%(410호)가 비교 대상 표준주택 산정이 잘못된 것이었다. 예를 들면, 강남구 ○○동 A 개별주택(올해 공시가격 25억3천만원)은 공시가를 산정할 때 인근에 특성이 유사한 표준주택 B(올해 공시가격 18억1천만원) 대신 접근성이나 시세가 차이나는 다른 표준주택 C(올해 공시가격 15억9천만원)를 비교 기준으로 선정해 결과적으로 공시가 상승률이 낮아진 것으로 드러났다.

국토부는 지자체의 산정 오류에 ‘고의성’이 있었던 것인지에 대해서는 감사 권한이 없어 판단할 수 없다고 설명했다. 실제 지자체에 표준주택을 선택할 재량권이 일부 있는데다, 오류 건수(456건)도 8개 구 9만여가구의 0.5% 수준으로 수적으로는 적은 편이었다. 그러나 국토부가 조사한 8개 구의 표준-개별주택 간 상승률을 보면, 용산구의 경우 표준주택은 평균 35.40% 올랐는데 개별주택 상승률은 27.75%로 7.65%포인트나 낮았다. 마포구(6.81%포인트), 강남구(6.11%포인트), 성동구(5.55%포인트) 순으로 격차가 컸는데, 공통적으로 지난해 집값이 급등한 지역의 표준-개별주택 간 격차가 두드러졌다.

이 때문에 지자체가 공시가 급등에 반발하는 지역 민심을 고려해 일부 고가주택에 대해 의도적인 ‘상승률 하향 조정’을 시도한 것 아니냐는 의심을 지울 수 없다는 지적이 나온다. 선거를 의식해야 할 자치단체장으로서는 주민 반발을 무시하기 쉽지 않고 실제로 집값이 비싼 일부 자치구들은 표준주택 공시가격 열람안이 나오자 국토부에 공개적으로 낮춰달라는 요구를 했기 때문이다.

이에 따라 지자체가 산정한 공시가격에 대한 검증제도를 개선해야 한다는 목소리가 나온다. 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장(법무법인 덕수 변호사)은 “개별공시가격 관리를 위해 주요 특성 또는 비교 표준주택의 변경, 인근 부동산과의 불균형 등 특이사항이 발생한 경우 검증을 의무화하고, 검증 오류 발생이 많은 지역에 대해서는 국토부가 지도 감독을 강화해야 한다”고 제안했다. 임재만 세종대 교수(부동산학과)는 “개별공시가격 검증 업무를 수행한 한국감정원이 이번에 국토부 감사를 받게 된 것은 1차 검증에서 문제가 있었다는 방증”이라며 “개별공시가격 산정 업무는 자치단체가 맡더라도 이를 제대로 검증하는 절차가 중요하며, 이를 위해선 검증 기관의 전문역량을 높이는 제도 개선책도 필요하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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