강남3구 중심으로…고가 임대주택 소유주 ‘등록 기피증’ 여전

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참여연대, 렌트홈-실거래가 분석 결과
등록임대 월세 123만~128만원인데
실거래 월세는 145만원…20만원 차이
전세도 등록물량 비해 1억~2억 비싸

취득·재산세 등 각종 세제혜택에도
임대주택 4채중 3채는 등록 안해
참여연대 “임차인에 혜택 우선돼야”

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정부가 전·월세 시장 안정을 위해 민간임대주택 등록제를 시행하고 있지만 고가 임대주택 소유주들은 여전히 등록을 꺼리고 있는 경향이 주택거래 빅데이터 분석을 통해 2일 확인됐다.

참여연대 조세재정개혁센터는 전국 등록 민간임대주택 누리집 ‘렌트홈’에 등록된 106만9963건의 전·월세 거래와 지난해 1월부터 올해 3월까지 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 59만2552건의 임대차 가액을 전수 조사했다. 비교·분석 결과 서울의 등록 임대주택 월세 환산가는 단기(4년 거주 보장) 128만원, 장기(8년 거주 보장) 123만원이었지만 실거래가 파악된 월세 환산가는 145만원이었다. 미등록 임대주택까지 포함된 실거래가 월세 환산가격이 등록 임대주택보다 20만원 정도 비싼 것이다. 임대주택으로 등록하지 않은 고가의 주택이 다수 존재한다는 얘기다. 민간임대주택으로 등록하면 집주인은 세입자에게 4년 또는 8년의 임대 기간을 보장하고 임대료 인상을 연 5%로 억제하는 대신 취득세·재산세·임대소득세·양도소득세·종합부동산세 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있다. 그럼에도 올해 4월 기준 732만 임대주택 중 미등록 분은 75.3%에 달한다. 전체 임대주택 4채 중 3채는 등록을 하지 않고 있는 것이다.

고가 주택이 등록제에서 벗어나 있다는 건 서울 자치구별 분석에서 확연히 드러난다. 서울 서초구의 실거래가 환산 월세는 평균 237만원으로 등록 임대주택(단기임대 178만원, 장기임대 175만원)보다 60만원 정도 비쌌다. 강남구에서도 단기임대 환산 월세는 185만원, 장기임대는 165만원이었지만 실거래가는 234만원이었다. 송파구 실거래 환산 월세도 184만원으로 등록 임대주택(단기 157만원, 장기 152만원)보다 30만원 정도 비쌌다. 용산·성동·광진·마포·양천구에서도 미등록 임대주택까지 포함한 환산 월세가 등록 임대주택 환산 월세보다 높게 형성됐다.

전세도 마찬가지였다. 서울의 단기임대 평균 전세가는 3억7893만원, 장기임대는 3억6733만원이었지만 실거래 전세가는 4억3148만원이었다. 이런 현상은 서울 강남·서초·용산구가 견인하고 있었다. 강남구 전세 실거래가는 6억7195만원으로 등록 임대주택 전세가(단기 5억4082만원, 장기 4억8127만원)보다 1억~2억원 비쌌다. 서초구도 전세 실거래가가 6억6713만원으로 단기임대 5억3035만원, 장기임대 5억770만원과 1억원 이상 차이가 났다. 용산구 전세 실거래가는 5억2827만원으로 단기임대 5억845만원, 장기임대 4억776만원보다 비쌌다. ‘갭투자’ 방식으로 시세차익을 노리는 다주택 소유자는 임대 기간을 보장해야 하는 등록제를 피할 가능성이 크다.

참여연대는 “과도한 혜택 제공에도 임대료가 상대적으로 높은 주택을 소유한 다주택자는 임대주택 등록을 하지 않고 있는 상황이 결코 방치돼서는 안 된다”며 “다주택자에게 특혜를 주는 방식이 아니라 거꾸로 임차가구를 위한 월세 세액공제를 확대하는 방안이 우선적으로 검토돼야 한다”고 지적했다.

김태규 기자 [e-mail]

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