‘트리플 압박’ 강남 재건축 2억∼3억원 내린 급매 등장

서울 아파트 전경. 연합뉴스

잠실 주공5단지 매물, 12·16대책 전보다 최대 3억원 내려
상한제·대출 규제·재초환 합헌까지 타격…대치 은마도 연말 잔금 조건 급매 나와
강북·일산 등 9억원 이하는 최고가 경신 일부 '풍선효과'…장기화는 미지수

서울 아파트 전경. 연합뉴스

12·16 부동산대책이 발표된지 2주를 맞으면서 일부 강남권 재건축 단지를 중심으로 시세보다 최고 2억∼3억원 떨어진 급매물이 등장했다.

분양가 상한제 시행, 대출 중단에 이어 27일 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 합헌 결정까지 '트리플 압박'이 겹치며 가격이 하락한 것이다.

이에 비해 대출 규제가 없는 서울 비강남권과 수도권 9억원 이하 아파트는 매수세가 꾸준히 유입되며 실거래가도 상승하고 있다.

◇ 잠실 주공5, 최고 2억∼3억원 떨어져…대출 막히자 전셋값 올리기도

29일 부동산 업계에 따르면 12·16대책 2주가 지나면서 전셋값이 낮은 재건축 대상 아파트에서 급매물이 나오기 시작했다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.49㎡는 지난 주말 19억7천만∼19억8천만원에 매물이 나왔다. 12·16대책 이전만 해도 1층 시세가 21억8천만원이던 것에 비하면 2억원 이상 떨어진 금액이다.

대책 발표 직전 최고 23억5천만원을 호가하던 로열층 가격도 현재 20억원으로 3억원 이상 내려왔다.

분양가 상한제 시행에 이어 지난 16일 대책으로 15억원 초과 주택에 대해 대출이 전면 금지되면서 매수세가 위축된 영향이다. 지난 27일 발표된 재초환 합헌 결정도 악재로 작용했다. 네이버상에는 인근 중개업소들이 지난 28일 하루 동안 올린 확인 매물만 26건(중복 매물 제외)에 달한다. 일부는 주말에 신규로 나왔고, 일부는 기존 매물을 가격조정 후 다시 올려놓은 것이다. 잠실의 한 중개업소 대표는 "대책 발표 직전까지 하루 1건 이상 팔리던 매물이 대책 발표 이후에는 뚝 끊긴 상태"라며 "다른 주택형에 비해 투자수요가 많이 몰린 전용 76.49㎡를 중심으로 매물이 크게 늘었고, 가격 하락폭도 크다"고 설명했다.

재건축 건축허가 단계까지 온 잠실 주공5단지는 현재 전용 76㎡의 전셋값이 3억∼3억5천만원 선으로 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 15% 선에 불과하다. 종전에는 집값의 최대 40%까지 대출이 가능해 전세를 끼고도 추가 대출을 받을 수 있었지만 12·16대책 이후 시세 15억원 초과 아파트의 대출이 전면 중단되면서 갭투자 자체가 어려워진 것이다.

잠실의 또다른 중개업소 사장은 "전세가 있어도 최소 17억∼18억원의 현금을 자체 조달해야 하고, 강도높은 자금출처 조사까지 한다고 하니 선뜻 사겠다고 나서는 사람이 없는 것"이라며 "지금으로선 가격이 얼마까지 떨어질지 가늠하기 어려운 상황"이라고 분위기를 전했다.

재건축 대상이면서 잠실 주공5단지와 시세도 비슷한 대치동 은마아파트도 일부 급매물이 등장했다. 그러나 은마는 전셋값이 상대적으로 높아 잠실 주공5단지에 비해 충격은 덜한 편이다. 이 아파트 전용 76.79㎡는 대책 발표 직전 20억5천만∼21억원을 호가했는데 현재 이달 말 잔금 조건으로 최대 1억원가량 낮춘 19억8천만∼19억9천만원짜리 급매물이 나왔다.

내년까지 2년 거주요건을 못 채우는 사람들이 80%의 장기보유 특별공제(장특공제) 혜택을 받기 위해 시세보다 싸게 내놓은 것들이다. 이번 12·16대책으로 2021년부터는 거주기간에 따라 장특공제 혜택이 차등 적용됨에 따라 장기 거주가 어려운 사람들이 서둘러 내놓는 것이다. 그러나 나머지 정상 매물들은 아직 종전 20억∼21억원 시세를 유지하고 있다. 대치동의 한 중개업소 대표는 "대출이 중단되면서 급매물이 많이 늘어날 것으로 예상했는데 양도세 장특공제 혜택을 받으려는 절세 매물 외에는 아직 급매가 거의 없다"며 "전셋값이 오른 영향도 있어 보인다"고 말했다.

실제 이 아파트 전용 76㎡의 경우 지난 여름 4억원대에 머물던 전셋값이 입시제도 개편, 분양가 상한제 시행 등의 여파로 최근 6억원까지 계약되며 반년 만에 1억∼2억원 이상 뛰었다. 지난 주말에는 6억8천만원짜리 전세 물건도 등장했다. 대출 없이 전세만 놓아도 집값의 30%가량은 충당할 수 있고, 최근 학군수요까지 증가하면서 집주인들도 급할 게 없다는 입장이다.

이러한 분위기 속에 자신의 집을 빨리, 비싼 값에 팔기 위해 전셋값을 더 올리려는 집주인들도 나타나고 있다. 대출이 막히면서 전세금이 많아야 갭투자자들의 현금 조달 비용이 줄어 집을 수월하게 팔 수 있다는 계산이다. 대치동의 한 중개업소 사장은 "반드시 투자수요가 아니더라도 살던 집이 정리되지 않아 당장 이사하기 어려운 사람들은 전세를 끼고 집을 사두는데 대출이 전면 중단되고부터는 매수자들도 초기 자금부담을 줄이기 위해 전셋값이 높은 것을 선호한다. 집값이 하락하지 않는 한 대출 규제가 전셋값 인상을 자극할 수 있다"고 전망했다.

최근 일몰제로 조합설립인가가 취소된 서초구 잠원동의 신반포12차에도 시세보다 소폭 가격을 낮춘 매물이 나왔다.

이 아파트 114㎡(전용면적 105㎡)는 대책 발표 이전 21억원에서 대책 발표 이후집주인이 20억5천만원으로 5천만원 낮춘데 이어 지난 주말에는 20억2천만원짜리 매물도 등장했다.

서초구 잠원동의 한 중개업소 대표는 "아직 급매물이 쏟아지는 상황은 아닌데 매수자가 나서면 추가로 5천만∼1억원 정도 가격을 깎아주겠다는 집주인들은 더러 있다"며 "내년 설 이후 본격적으로 매물이 늘어날 것 같다"고 내다봤다. 특히 재건축 추진 단지들은 분양가 상한제에 이어 재초환 합헌 결정까지 내려지면서 실망 매물이 늘어날 것으로 전문가들은 예상한다. 당초 2017년 말 가까스로 관리처분인가를 받아 재초환을 피해갈 것으로 예상됐던 서초구 반포 주공1단지 1·2·4주구는 현재 재건축 관리처분인가 총회 무효 소송결과에 따라 재초환 적용 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.

◇ 고가 아파트 매수문의 '뚝'…9억원 이하 일부 '풍선효과'도

재건축 뿐만 아니라 강남권 고가 아파트들도 대체로 대책 발표 이후 매수문의가 줄고 거래도 급감한 상태다.

다만 지난주와 달리 금액을 깎아주겠다는 집주인들이 등장하기 시작했다.

입주 10년이 지난 잠실 리센츠·엘스 등은 매도 호가는 큰 변화가 없으나 실제 매수자가 나타나면 5천만∼1억원까지 가격 조정이 가능한 매물이 나오고 있다. 잠실의 한 중개업소 대표는 "대출이 막히면서 매물이 나와도 살 사람 역시 함께줄었다는 게 문제"라며 "사정이 급한 집주인들은 가격을 낮춰서 팔 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

강동구 고덕·둔촌동 일대도 매수세가 확연히 꺾였다. 강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 "15억원 초과 주택은 대부분 갈아타기 수요가 많아 이번 대출 규제로 인한 타격이 크다"며 "새 아파트는 강세를 유지하겠지만 매수세가 자취를 감춰 기존 아파트값은 좀 떨어질 것 같다"고 예상했다. 이에 비해 일부 서울 외곽과 수도권의 9억원 이하 아파트에는 풍선효과가 나타나고 있다. 경기도 고양시 일산동구 백석동 일산요진와이시티 전용 59.89㎡의 경우 12·16대책 직전에 5억3천만원에 팔렸던 것이 지난 21일에는 이보다 비싼 5억4천500만원, 5억9천만원에 각각 거래됐다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

이달 초 7억1천만원에 팔렸던 아파트 전용 84.3㎡도 지난 21일 이보다 1천500만원 오른 7억2천500만원에 거래됐다.

현지의 한 중개업소 대표는 "9억원 이하 집주인이 내놓은 매물의 절반 정도가 호가를 올리고 있다"고 말했다.

그는 "고양·일산이 지난달 청약조정지역에서 해제된 뒤 집값이 본격적으로 상승세를 타기 시작했는데 12·16대책 이후 대출 규제가 없는 이쪽으로 투자수요가 더욱 몰려오는 상황"이라며 "최근 매수자나 방문 고객의 60∼70%가 서울에서 온 투자수요"라고 덧붙였다. 서울 중구 신당동 청구e편한세상 전용 84.95㎡도 지난달 초 11억8천만원에 팔렸으나 이달 23일에는 이보다 5천만원 뛴 12억3천만원에 거래됐다.

서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 3단지 전용 59.981㎡도 대책 이후 최근 8억3천만원에 팔렸다. 지난달 말 8억2천만원에 팔린 최고가를 다시 경신한 것이다.

남가좌동의 한 중개업소 대표는 "매물이 많지 않기 때문에 반드시 집을 사야 하는 사람은 높은 금액에도 매수한다"며 "다만 대책 발표 이후 매수 문의가 종전보다 많이 줄었고, 거래량도 감소해 상승세가 얼마나 이어질지는 지켜봐야 한다"고 했다.

실제 이러한 풍선효과를 체감하지 못하는 곳도 많다. 동대문구 이문동의 한 중개업소 대표는 "이곳은 시세도 9억원 이하인데 대책 발표 이후 매수문의가 별로 없고 거래도 잘 안 된다. 다주택자들의 보유세가 많이 오르고 강남권 시세가 주춤한 만큼 강북만 계속해서 가격이 오르긴 힘들 것"이라는 예상을 내놓았다. 연합뉴스