달라지는 ‘생애 첫 주택자금 대출’ 대처요령

연소득 2천 맞벌이 부부·3억원 넘는 주택 구입자
늦어도 27일까지 대출 신청해야

오는 31일부터 생애최초 주택구입자금대출(생애첫대출) 자격 요건이 대폭 강화되면서, 이 대출을 이용해 내집 마련을 계획했던 이들 가운데 상당수는 전략을 수정해야 할 것으로 보인다.

특히 생애첫대출 자격 대상자 가운데 당장 시가 3억원이 넘는 주택의 구입을 앞두고 있거나, 연소득 2천만원이 넘는 맞벌이 부부라면 하루라도 빨리 움직여야 한다. 강화된 새 제도가 31일부터 시행되지만, 국민은행 우리은행 농협 등 이 대출을 맡고 있는 은행들이 설 연휴로 28일부터 쉬기 때문에 늦어도 27일까지는 대출 상담과 신청을 끝내야 한다. 이 기간을 놓치면 아예 이 대출을 못받거나 우대금리를 적용 받을 수 없어 장기적으로는 수백만원의 이자 차이가 날 수 있다. 27일 전에는 한꺼번에 사람들이 몰리면서 은행 창구가 번잡할 수 있다.

또 제도가 바뀌어 혜택을 못볼 것으로 보이는 주택도 대출 조건에 해당하는 경우도 있기 때문에 꼼꼼히 따져보는 게 중요하다.'

대출조건 어떻게 바뀌었나

지난해 11월7일부터 1년간 한시 판매하기로 했던 생애첫대출은 가족 가운데 주택을 구입한 적이 없는 가구주가 전용면적 25.7평 이하 주택을 살 때 연 5.2% 금리로 1억5000만원까지 빌려주는 조건이었다. 오는 31일부터 바뀌는 가장 큰 변화는 대출 자격이다. ‘가구주 1인의 연소득 5천만원 이하(상여금·수당을 제외한 기본급 기준)’에서 ‘부부합산 소득 5천만원 이하(기본급 기준)’로 바뀌었다. 35살 미만인 단독 가구주도 대상에서 제외됐고, 3억원이 넘는 주택을 구입하는 경우에도 대출을 해주지 않는다. 정부에서 지원해줄 수 있는 기금이 한정돼 있기 때문에, 상대적으로 연봉이 많은 사람들과 비싼 주택을 구입하는 경우엔 혜택을 주지 않겠다는 취지다.

여기에 부부 합산 소득이 연 2천만원을 넘으면 금리 우대 혜택을 받을 수 없게 된다. 지금은 가구주 본인의 소득이 연 2천만원 이하이면 1억원까지는 일반 적용금리인 연 5.2%보다 0.5%포인트 싼 연 4.7%의 고정금리로 대출 받을 수 있었다.

그래도 확인해봐야 할 것들

정부의 대출 조건 강화 발표 뒤 일부에서는 “세워놓았던 계획이 물거품이 됐다”면서 볼멘 소리가 들리기도 한다. 하지만 애초 정부 기금의 목적이 ‘서민들의 주거복지’인 만큼, 다소 혼란이 있더라도 정부가 방향을 수정한 게 옳다는 목소리가 우세하다.

제도가 바뀌긴 했지만, 자격이 안된다고 지레 포기하기 전에 확인해 봐야 할 사항들이 있다. 정부가 3억원 이하 주택으로 자격을 한정했지만, ‘3억원’은 실거래값이 기준이 아니고 은행에서 담보 평가를 하면서 산정하는 집값이라는 점에 유의해야 한다. 새로 분양하는 아파트는 분양값 기준으로 3억3200만원까지 대출자격이 되고, 기존 주택은 실거래값이 그 이상이라도 대출을 받을 수 있다. 은행에서 새 아파트는 시가를 산정할 때 소액임대차 보증금 공제를 하게 되는데, 방이 3개면 2개(서울 기준 3200만원)를 공제하므로 분양값 3억3200만원까지는 대출을 받을 자격이 된다. 기존 주택은 지역마다 평가 방법이 약간씩 다르다. 대부분 국민은행이 발표하는 ‘케이비(KB) 부동산시세’의 하한가에 경락률(아파트는 80~85%)을 곱한 뒤 소액임대차 보증금을 공제한 금액을 기준으로 한다. 3억원에서 크게 웃도는 수준이 아니라면 은행에 가서 상담을 받아볼 필요가 있는 것이다.

새 분양 아파트의 중도금을 생애첫대출을 통해 대출받으려고 계획하고 있다면, 해당 건설사가 확약서를 발급해주는지도 미리 알아보는 것도 중요하다. 현재 일부 건설사들은 “확약서가 생애첫대출의 근저당 설정권리를 우선 보장하고 있어, 계약자들이 잔금을 내지 못하더라도 위약금을 받을 수 없는 불리한 조건”이라며 발급을 거부하고 있다.

이밖에 올해 11월6일까지인 대출 기간 전에 기금이 고갈될 수 있다는 점도 염두해 둬야 한다. 근로자·서민주택구입자금까지 포함해 올해 책정된 기금은 2조5천억원이다. 은행권에서는 “대출조건 강화로 수요가 줄긴 하겠지만, 지금 추세로 보면 11월6일까지 자금이 남아있을지 장담할 수 없다”고 말한다. 생애첫대출이 여러모로 유리한 조건인 만큼, 일단 대출을 받을 생각이라면 최대한 서두르는 게 좋다.

대출자격이 안된다면 어디로?

부부합산 연소득이 5천만원이 넘지만, 세대주의 연소득이 3천만원 이하이고 무주택자라면 ‘근로자·서민주택구입자금대출’로 눈을 돌려볼 만하다. 대출한도만 1억원(집값의 70%한도)으로 생애첫대출보다 5천만원 적고, 금리조건은 5.2%로 똑같다. 다만, 이 역시 31일부터 3억원이 넘는 주택과 35살 미만 단독 가구주는 대출 자격이 안된다. 일부 언론을 통해 알려진 것과 달리, 0.5%의 금리우대를 해주는 조건도 ‘세대주 연소득 2천만원’ 이하에서 ‘부부합산 2천만원’ 이하로 조건이 강화됐다.

두 가지 대출에 모두 자격이 안된다면 모기지론(연 6.8% 고정금리)이나 주택담보대출(연 5.6~7% 변동금리)을 알아봐야 한다. 하지만 주택담보대출은 현재 계속 금리가 오르고 있어, 꼭 주택을 구입해야 하는 경우가 아니라면 좀 더 시장 상황과 금리 변화를 지켜볼 필요가 있다.

석진환 기자 [e-mail]