수익률 30%p 높인 공공개발, LH 후폭풍·지주 반대 뚫을까

서울 도심 공공주택 첫 후보지 21곳 공개

고밀도 공공개발 사업성 껑충
21개지역 용적률 평균 380%로 상향

총 2만5천채 중 1만3천채 일반 공급
민간개발보다 10~30%p 고수익 보장

역세권 9곳·주거지 10곳·준공업지 2곳
영등포역 일대 2580가구 복합시설

신길동·불광동 빌라촌 고층 단지로
“사업성 높였지만 3분의2 동의 난제”

국토교통부 제공

국토교통부는 31일 ‘도심 공공주택 복합개발사업’ 첫 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 기대되는 사업 효과 분석 결과를 제시했다. 주택 공급 물량이 어느 정도 늘어나고 토지주가 일반 개발사업 때보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 등을 구체적으로 밝힌 것이다.

우선 21개 구역의 용적률은 현재 평균 142%에서 이번 사업으로 평균 380%로 껑충 높아지게 된다. 용적률이 최고 700%로 높은 역세권 사업지 9곳을 뺀 12곳의 평균 용적률만 따져도 279%에 이른다. 전체적으로 1~2단계의 용도지역 상향(종상향) 지원을 통해 용적률이 현행보다 평균 238%포인트, 민간 재개발사업보다는 111%포인트 높아진다.

이에 따라 21곳의 주택 건설 총 가구수는 2만5105가구로, 현재 노후 주택 수 1만2222가구의 2.05배로 증가한다. 민간 재개발을 했을 때에 견줘선 1.4배에 이르는 물량이다. 토지주나 주택 소유자로서 주택을 배정받는 조합원이 몇명이 될지는 유동적이지만, 현행 주택 수 정도라고 가정한다면 21곳에서 약 1만3천가구가 일반 실수요자에게 공급될 것으로 예상된다. 이 가운데 20~30%는 공공자가주택과 공공임대로 공급하게 된다.

국토부는 이와 같은 일반분양 물량 증가 등에 따른 사업성 개선을 통해 토지주에게 적용되는 분양가는 시세 대비 평균 63.9% 수준으로 낮아질 것으로 분석했다. 기존 민간 재개발사업의 평균 조합원 분양가는 시세 대비 75.1%다. 또 토지주 수익률은 ‘시세차익(시세–분양가)/종전자산가액’의 공식으로 계산되는데, 이를 적용하면 사업 수익률은 90.5%로 민간 재개발사업(60.9%)보다 29.6%포인트 높아지는 결과가 나왔다. 정부는 앞서 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간 개발사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 했는데, 공언한 추가 수익률이 이들 21개 단지에서 구현될 수 있다는 설명이다.

이번 도심 공공개발 선도사업 후보지 21곳은 유형별로 역세권 9곳, 준공업지 2곳, 저층주거지 10곳 등이다. 역세권 가운데 가장 규모가 큰 지역은 영등포역 뒤편 역세권 부지로, 사업면적 9만5천㎡에 2580가구 규모의 대단지 아파트와 고층 업무·상업시설이 들어설 예정이다. 영등포역 인근은 재정비촉진사업 등 개발사업이 다수 진행되고 있으나 역 뒤편은 지상으로 지나는 철도 때문에 사업 여건이 열악하고 소규모 필지가 많아 민간 개발에도 한계가 있었다. 국토부는 현재 2종 일반주거지역인 이 지역을 3종 혹은 준주거지역으로 종상향하고, 용적률을 현재 156%에서 최대 400~500%까지 올려 고밀 복합사업을 추진하기로 했다.

저층 주거지 개발사업 후보지로는 은평구 5곳, 영등포구 3곳, 도봉구 2곳이 뽑혔다. 영등포구 신길4구역은 5만1901㎡ 규모로, 2014년 재개발 구역에서 해제돼 바로 옆 신길3·5·8·9·12구역 등이 고밀 개발을 추진하는 동안 이를 보고만 있어야 했다. 국토부는 현재 2종 일반주거지역으로 저층 주택이 밀집한 이곳을 3종 일반주거지역으로 종상향하고, 현재 135%인 용적률을 최대 300%까지 올려 1200가구 규모의 아파트단지와 근린공원, 상업시설 등을 공급할 계획이다. 역시 저층 주택 밀집지역인 은평구 불광동 불광근린공원 인근 6만7335㎡도 고층 아파트 단지로 개발된다. 이 지역은 주거환경이 열악하지만 이미 종전 개발 밀도가 130.7%로 높아 민간 주도로 개발을 추진하는 데 어려움이 있었다. 주민들은 공공재개발사업에도 신청했으나 노후 건축물 연면적 기준에 미달해 탈락하는 등 개발 계획이 좌초됐다. 이 지역은 앞으로 광역급행철도(GTX) 역세권으로 주택 수요가 더 늘어날 것으로 예상돼 용적률 상향을 통해 1650가구 규모의 아파트단지로 조성될 계획이다.

부동산 업계에선 이번 도심 공공개발 사업지의 토지주 수익률이 민간 재개발 방식보다 29.6% 높아지면서 사업성 전망에는 확실한 청신호가 들어온 것으로 평가한다. 그러나 2·4 대책 발표 이후 터진 한국토지주택공사(LH) 직원 땅 투기 사태로 엘에이치와 서울주택도시공사(SH) 등 공공사업자에 대한 주민들의 불신이 걸림돌로 작용할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “아무래도 엘에이치 사태 이후 공공 직접시행 방식에 대한 토지주들의 걱정이 커진 게 사실”이라며 “민간 사업자와 공공기관의 협업 모델을 만드는 등 민간의 역할을 좀 더 강화하는 쪽으로 사업 구조를 보완해주는 방안도 검토해봐야 할 것”이라고 제언했다.

이에 대해 국토부는 엘에이치와 에스에이치 등 공공사업자가 토지주나 조합원들의 뜻에 따라 전체 사업을 이끌게 되지만 가장 중요한 시공은 주민들이 희망하는 민간 건설사가 맡는 방식이기 때문에 큰 문제는 되지 않을 것으로 보고 있다. 이번 후보지 21곳은 조만간 주민 동의율 10%를 채우는 대로 예정지구로 지정되며, 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2 동의를 받지 못하면 사업이 취소된다.

최종훈 기자 [e-mail]