금리 올라 부진…임대료 상승은 긍정적

수익/위험

펀드박사 / 삼성J-REITS종류형재간접

‘삼성J-REITS종류형재간접1_B’는 도쿄증권거래소에 상장된 부동산펀드(리츠)에 투자하는 재간접 펀드다. 부동산 관련 개발이나 임대·대출·매매 등의 사업에 직접 참여하는 것이 아니라 부동산개발 및 임대사업을 하는 부동산펀드(리츠)에 투자해 배당수익이나 펀드가격의 상승에 따른 자본차익을 추구한다.

이 펀드는 일본의 노무라자산운용에서 제공 받은 모델포트폴리오를 바탕으로 배현주 펀드매니저를 포함한 3명의 운용인력이 투자 대상을 선정해 운용한다. 펀드는 도쿄증권거래소에서 발표하는 ‘TSE REITS지수’에 포함되는 종목 가운데 시가총액이 크고 유동성이 풍부한 종목을 중심으로 포트폴리오를 구성해 벤치마크 지수를 추종한다. 여기에 향후 우수한 성과가 예상되는 종목에 대해서는 추가로 비중을 늘리는 등의 초과수익 획득 전략도 병행하고 있다.

펀드의 최근 1년 성과는 38.10%로 이 기간 TSE REIT지수의 상승폭인 42.99%를 약간 밑돌지만 펀드 내 리츠가 약 90% 수준인 점을 감안한다면 비교적 양호한 성과를 기록했다. 그러나 최근 3개월 -8.30%, 6월 한 달 동안 -10.38% 수익률을 기록했다. 이는 지난해 하반기 가파른 상승세를 보였던 일본 리츠시장이 추가 상승에 대한 가격 부담과 일본이 지난 2월 정책금리를 0.25%에서 0.5%로 상향 조정했음에도 추가 금리인상 목소리가 높아진데 기인한다. 다시 말해 부동산 매입에 소요되는 차입비용 증가에 따른 수익 악화 우려감으로 리츠 매물이 증가하면서 수익률이 악화됐다.

이에 대해 펀드매니저는 금리 인상 때 배당수익이 줄어드는 부분은 있지만 경기 회복에 따른 지가 및 임대료 상승은 사무실 수요를 증가시키고 이는 공실률 감소를 가져와 리츠 펀드의 주요 수익원인 임대료 수익 상승에 기여할 것이라고 말했다. 또 최근 리츠들이 부동산 매입을 위해 차입보다는 유상증자를 선호하고 하고 있기 때문에 금리 상승에 따른 비용 증가 부분은 크게 문제 되지 않을 것이라고 말했다.

이 펀드는 3월 말 기준으로 일본 리츠에 87% 정도 투자하고 있으며 도쿄증시에 상장된 총 39개 리츠 가운데 36개 종목에 투자하고 있다. 그 가운데 사무용 빌딩에 65%, 상가 21%, 주거 9%, 호텔 2%, 산업 3% 순으로 투자하고 있다.

제로인 이수진 펀드애널리스트