백지화 된 용산개발 앞날은?

코레일, 새 투자자 구해 소규모 역세권 개발 나설 듯

민간출자사들, 정상화 방안 낸뒤
사업조정 요청에 실낱희망 걸지만
코레일 강경태도에 가능성 희박

“도심 대규모 개발엔 공공성 필요”
전문가들, 서울시 적극 개입 주장

2007년 8월 사업자를 공모하며 닻을 올린 용산국제업무지구 개발사업이 결국 6년 만에 파국을 맞게 됐다. 지난달 사업 시행자인 드림허브프로젝트금융투자가 채무 불이행에 빠진 뒤 최대주주인 코레일이 주도했던 사업 정상화 방안마저 끝내 무산된 데 따른 것이다. 용산사업 청산에 따라 코레일과 민간 출자사들은 1조원에 이르는 대규모 손실을 떠안은 채 한 푼이라도 더 건지기 위한 대규모 소송전에 나서고, 5년여간 재산권을 침해받았던 서부이촌동 주민들은 손배배상을 청구하는 등 집단 분쟁이 빚어질 것으로 우려된다.

이사회의 계약 해제 결의에 따라 코레일은 이르면 9일 드림허브에 반납해야 할 철도정비창(35만6316㎡) 토지반환대금 2조4000억원 중 5400억원을 돌려주게 된다. 나머지 금액은 6월 말까지 순차적으로 입금할 예정이다. 땅값을 돌려주면 토지 매매계약이 해제되고 사업구역 지정이 취소되는 등 이번 사업이 자동으로 청산 절차를 밟게 된다.

민간 출자사들은 청산 절차가 시작되면 코레일을 상대로 손해배상 청구소송을 내는 등 법정 다툼을 벌이기로 했다. 한 민간 출자사 관계자는 “코레일이 사업 무산시 청구권 금지 등 민간 출자사들이 도저히 받아들이기 어려운 정상화 방안을 내놓고 일체의 협상안도 받아들이지 않은 채 한달 만에 청산하겠다는 것은 무책임하다. 서부 이촌동 주민들의 반발 등 엄청난 후폭풍을 몰고 올 것”이라고 비판했다.

민간 출자사들은 가능하다면 민간 주도의 새 정상화 방안을 코레일에 제시한 뒤 주무부처인 국토교통부 산하 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업조정위원회에 사업 조정을 요청하는 방법에 마지막 희망을 걸고 있다. 그러나 코레일의 태도가 강경한데다 국토부도 사업자끼리 합의하지 못한 사안을 조정할 수는 없다는 방침이어서 실현 가능성은 거의 없어 보인다.

코레일은 철도정비창 땅을 돌려받아 새로운 투자자를 끌어들이는 등의 ‘새판 짜기’를 모색할 것으로 예상된다. 그러나 최근 국토부가 재무위기에 따른 철도운영사업 차질을 우려하며 코레일 주도의 공영개발에 반대한다는 점을 분명히 밝힌 만큼 공영개발 가능성은 사실상 없는 실정이다. 따라서 코레일로서는 돌려받은 땅을 새로운 민간 사업자에게 재매각하는 방안이 유일한 ‘출구전략’이 될 것으로 보인다. 도심 한복판 개발 예정지의 빈 땅으로 남아있기 때문에 부동산경기 침체 상황에 적합한 새 사업계획을 구상한 다른 민간 컨소시엄에 땅을 팔 수도 있을 것으로 관측된다.

다만 코레일로서는 용산 사업터 땅을 회수하기는 하지만 토지 가치와 사업 여건이 예전과 180도 달라진 게 부담이다. 지난 2007년 부동산시장 거품 형성기에 8조원에 드림허브에 매각했던 이 땅은 코레일 자체 평가로 현재 3조8000억~4조원 수준으로 떨어졌다. 어렵게 재매각에 성공하더라도 코레일의 재무구조 악화는 불가피한 상황이다.

전문가들은 용산사업과 같은 도심지 대규모 개발사업은 사업 주체는 민간이라도 최소한의 공공성을 바탕으로 추진되는 것이 바람직하다고 지적한다. 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시공학)는 “용산사업 파국은 컨트롤타워가 없는 대규모 개발사업에서 여러 투자자들이 이해 충돌을 조율하지 못한 것이 일차적 원인이지만 서부이촌동을 끌어들인 뒤 수수방관한 자치단체의 책임도 크다. 인허가권자인 서울시가 사업성과 공공성을 함께 고려한 대안을 찾기 위해 적극적인 역할을 해야 한다”고 말했다.

최종훈 노현웅 기자 [e-mail]