알짜지역 송도ㆍ청라ㆍ동탄에 3천여가구 쏟아진다

송도 포스코 오피스텔 조감도.

[부동산 특집] 내 집은 어디에
수도권 오피스텔 분양 봇물

9월 분양권 전매제한 앞두고 대규모 물량 내놔
‘묻지마 투자’ 금물…수익성 꼼꼼히 따져봐야

‘올여름 부동산시장의 강자는 오피스텔?’ 여름철에 수도권 요지에서 오피스텔이 쏟아질 예정이다. 지난해부터 분양을 준비해온 건설업체들이 9월부터 시행되는 오피스텔 분양권 전매 제한을 피해 앞다퉈 분양 물량을 내놓고 있다. 특히 수도권에서도 알짜 지역으로 꼽히는 송도·청라·동탄새도시 등에서 분양이 많아 상당한 관심을 끌 전망이다.

■ 송도·청라 관심 높아= 이달 말부터 8월까지 수도권에서만 줄잡아 3천여실의 오피스텔이 선보일 예정이다.

인천 송도 경제자유구역에서는 포스코건설이 다음달 초 국제업무단지 D1~4블록에 오피스텔 ‘커낼워크’ 를 선보인다. 지상 5층 8개동 규모로 83~270㎡ 445실로 이뤄진다. 단지 중앙에는 폭 길이 540m의 인공 수로가 조성되며, 이를 중심으로 양쪽에 오피스텔이 길거리형으로 배치되는 독특한 구조로 설계됐다. 수로를 따라 갖가지 문화·쇼핑시설이 들어서 송도의 명물로 조성하겠다는 게 포스코 쪽의 설명이다. 포스코는 이를 위해 일본의 롯본기힐스와 송도국제업무단지 마스터플랜을 담당한 건축회사 케이피에프에 설계를 맡겼다.

포스코건설은 또 7월 말에는 B4블록의 오피스텔 264실을 분양할 예정이다. 이곳은 인천지하철 1호선 연장구간 제6정거장과 직접 연결될 예정이며, 제2외곽순환도로·공항철도를 이용할 수 있다.

청라지구에서는 풍림산업이 다음달 초 M3블록에 짓는 오피스텔 ‘엑슬루타워’ 352실을 분양할 예정이다. 중심상업지구가 가깝고 경인고속도로 이용이 쉬운데다, 청라지구에서는 처음 선보이는 오피스텔이어서 관심을 끈다. 47층 초고층으로 크기는 20평대부터 40평대까지 구성된다. 같은 단지안 55층 2개동에 중대형 624가구로 이뤄진 주상복합 아파트는 9월에 분양될 예정이다.

동탄 신영 오피스텔 조감도.

경기 화성 동탄새도시에서도 오피스텔이 잇따라 나온다. 먼저 신영이 이달 말 중심상업지역 두개 블록에 짓는 ‘동탄 지웰 에스테이트’를 선보인다. 1차분은 18-1블록에 지상 35층 2개동 71~186㎡ 592실을 공급하며, 2차분은 올 9월께 15-1블록에 20층 1개동 66~107㎡ 327실을 공급할 예정이다. 1차분 본보기집은 27일 현지에 문을 연다. 동탄새도시 오피스텔 단지로는 최대 규모로 인근에 삼성전자 반도체가 있고 대형 복합시설인 메타폴리스 미디어센터와 마주 보고 있다. 분양값은 3.3㎡당 700만원대 중반이다.

동일하이빌은 다음달 초 동탄새도시 36-1, 2블록에 중소형인 61~102㎡ 296실로 이뤄진 오피스텔을 선보인다. 앞뒤로 긴 원룸형 설계를 기본으로 삼아 거주와 재택 근무가 가능하도록 가변형 구조를 도입한 게 특징이다. 지상 10층 건물로 2층과 8층에는 입주자 휴게 공간, 옥상에 하늘정원을 갖추고 있다.

이 밖에 대우건설은 다음달 말 동탄새도시 24-3블록에 짓는 오피스텔 ‘동탄 푸르지오 시티’를 분양할 예정이다. 지상 20층에 66~109㎡ 542실 규모로, 중소형 위주로 구성돼 있다. 외관을 특수유리로 마감하는 ‘커튼월’로 시공하는 것도 특징이다.

수도권 주요 오피스텔 분양 계획

■ 청약경쟁 치열할 듯= 이달과 다음달 중 선보이는 오피스텔은 오랜만에 수도권 요지에서 나오는 물량이 많다는 게 특징이다. 부동산114 조사를 보면, 2005년 8만3천실에 이르던 수도권 오피스텔 입주 물량은 2007년 1만4천가구까지 급감했고, 신규 분양 물량은 2005년 7734가구에서 지난해는 3518가구까지 줄어든 것으로 나타났다. 이번에 선보일 새도시 오피스텔은 그만큼 희소가치가 있다는 것을 뜻한다.

여기에다 9월부터 수도권 투기과열지구에서는 분양권 전매가 제한된다는 것도 오피스텔 분양시장의 변수로 떠올랐다. 서울·인천·수원·성남·안양·부천·용인·안산(대부동 제외)에서 분양하는 100가구 이상 오피스텔의 경우 전매가 제한되기 때문에 그 이전 분양 물량에 투자 수요가 몰릴 가능성이 높아졌다는 지적이 나온다. 그러나 전문가들은 지금의 부동산경기 침체가 좀더 오래갈 가능성이 있기 때문에 단타 수익을 노린 ‘묻지마식’ 투자는 금물이라고 강조한다.

김규정 부동산114 차장은 “한꺼번에 여러 지역에서 오피스텔이 쏟아지지만 ‘쏠림’ 현상이 빚어지면서 청약 경쟁률이 양극화할 가능성이 크다”며 “임대를 놓았을 경우 수익률 기대치를 꼼꼼히 따져보는 게 중요하다”고 조언했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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오피스텔 청약 유의점

‘주거용’ 양도세 부과될수도…아파트보다 전용면적 좁아

오피스텔은 아파트에 비해 소액투자가 가능하고, 각종 규제가 덜 하다는 게 장점으로 꼽힌다. 입주 후 시세가 크게 오르지는 않는 대신 임대는 잘 나가는 게 오피스텔의 특징이기도 하다.

먼저 오피스텔은 1가구2주택과 무관하게 청약할 수 있다. 오피스텔은 주택 공급 관련 법률상 ‘사무용’으로 분류되기 때문에 2주택 이상 소유자도 신청할 수 있다. 당연히 재당첨 금지도 적용되지 않는다. 다만, 입주 후 ‘주거용’으로 사용하는 경우에는 세무 당국이 사실상의 주택으로 간주해 양도소득세 등 관련 세금을 부과할 수 있다는 점에 유념해야 한다.

오는 9월22일 이전에 공급되는 오피스텔은 전매 금지가 적용되지 않는다. 그러나 분양승인권자인 자치단체의 권고에 따라 대부분 오피스텔은 계약 후 3개월이 지난 뒤 2회까지 분양권 전매가 가능한 게 보통이다. 이는 계약 시점을 전후해 웃돈을 붙여 여러번 전매하는 ‘떴다방’의 투기적 전매 행위를 막으려는 조처다. 9월 이전에는 오피스텔에 당첨된 경우 아무 때나 팔 수 있는 기회를 준다.

이번에 새도시에서 공급되는 오피스텔들은 청약 과열을 막고자 인터넷으로 청약을 접수한다. 인터넷 청약을 할 때는 입력 내용에 오류가 없도록 해야 하며, 잘못 입력한 경우는 본인 책임이다.

투자에 따른 위험에서 벗어나기 위해서는 챙겨봐야 할 게 많다. 전문가들은 반드시 현장을 답사해 주변 여건을 살펴볼 것을 권한다. 특히 교통여건을 직접 확인하고, 실제 전용률, 인근 지역 대비 분양값 수준, 인근 지역 오피스텔 공실률, 임대 수요 등을 따져봐야 한다고 조언한다. 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 50% 수준으로 낮은 게 일반적이다. 따라서 아파트와 분양값을 비교할 때는 반드시 전용면적을 고려하는 게 중요하다.

층과 향도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 중소형 오피스텔은 같은 층에 많게는 7~8개 실까지도 배치되는 구조여서, 방향이 좋은 오피스텔이 임대 수익 측면에서 유리하다.

최종훈 기자