분양 쏟아지고 집값은 안정…집살까? 기다릴까?

[부동산 특집] 내집은 어디에

[부동산 특집] 내집은 어디에

내년 부동산 시장에는 전반적으로 먹구름이 드리워질 전망이다. 새 정부 출범 이후 일부 부동산 정책의 변화도 예상해볼 수 있지만, 하강 국면에 있는 부동산 경기에 영향을 줄 정도는 못된다는 견해가 많다.

집 값, 전셋값은?
새도시 물량 꾸준…전셋값은 불안

집 값, 전셋값은?=전문가들은 대체로 내년도 집 값은 소비자물가 상승률을 밑도는 소폭 상승에 그칠 것으로 내다보고 있다. 건설산업연구원은 내년도 집 값이 전국적으로 1.5%, 수도권은 2.0% 각각 상승할 것으로 전망했다. 물가 상승률을 고려하면 실질적으로는 하락하는 셈이다.

수도권 집값이 안정될 것으로 보는 이유는 먼저 공급 측면에서 찾을 수 있다. 김포 양촌 새도시, 수원 광교 새도시, 인천 청라경제자유구역 등 공공택지를 중심으로 신규 분양 물량이 늘어나는데다, 최근 분양값 상한제를 피해 11월 말까지 분양 승인(재개발·재건축은 관리 처분 인가)을 신청한 민간택지 아파트들도 내년 상반기까지 계속 공급된다. 특히 김포와 광교 새도시에서는 분양값이 3.3㎡당 700만~900만원선(전용 85㎡ 기준)으로 저렴한 아파트들이 본격적으로 쏟아져 주변 시세에 큰 영향을 끼칠 전망이다.

건설업계는 분양값 상한제 영향으로 내년 하반기부터는 민간택지에서 공급 물량이 크게 줄어들어 내년 하반기 이후 집값이 상승할 것이라고 주장한다. 그러나 내년에는 공공택지가 공급을 주도하는데다, 도시개발구역 등 일부 민간택지에서도 분양 물량이 꾸준히 나올 전망이다. 특히 분양값 상한제를 피해 지난 9월 말까지 관리처분인가를 신청한 재개발·재건축 단지들은 내년 하반기에 분양을 계획 중인 곳들이 많다. 또 보유세와 양도소득세 부담으로 기대 수익률이 낮아진 주택을 투자 목적으로 구입하는 수요가 더 늘어날 가능성이 크지 않없다는 점도 집 값 안정을 점치게 하는 근거다.

내년엔 분양 물량 뿐 아니라 입주 물량도 많다. 전국에서 내년에 입주하는 아파트는 32만2천여가구로 올해보다 3.3% 늘어날 것으로 추산된다. 수도권만 해도 15만7천가구로 올해(14만363가구)보다 10.6% 늘어나고, 경기도 역시 8만8859가구가 입주해 올해보다 16.4% 늘어나게 된다. 서울 지역은 강남권 입주 물량 급증에 힘입어 전년 대비 46.8%나 늘어난 5만1801가구에 이를 전망이다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)에서는 재건축 단지를 중심으로 사상 최대치인 2만3천가구의 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 집값 하향 안정세를 이끌 것으로 예상된다.

반면 전셋값은 서울 등 대도시를 중심으로 봄 이사철에 한차례 오름세를 보일 것이라는 전망이 다소 우세하다. 집 값이 안정되면서 무주택 수요층이 무리하게 집을 구입하기보다 전세를 선호하는 현상이 두드러지고 있는 데 따른 것이다. 서울 지역의 경우 특히 재개발과 재건축 사업 착공이 집중되는 강북권에서 소형 주택 재고 부족과 이주 수요 증가에 따라 전셋값 오름폭이 다소 높을 것으로 예상된다.

2008년 부동산 시장 전망

상가·오피스텔·토지 시장은?
오피스텔·뉴타운 상가 투자해볼만

규제가 많고 수익률 전망이 극히 불투명한 주택과 달리 오피스텔이나 사무실 같은 임대 수익형 부동산은 상대적으로 호황이 예상된다. 금리가 상승해 대출 이자 부담이 커지더라도 임대료가 상승하면 금리 인상분을 상쇄할 가능성이 높다.

상가 시장은 지역별·유형별로 양극화할 것으로 전망된다. 올 한해 경매시장에 무더기로 나왔던 도심형 쇼핑몰은 내년에도 침체가 예상되는 반면, 화성 동탄이나 파주 운정 같은 새도시 중심 상업 지역의 일반 상가는 활기를 띨 전망이다. 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “주공 상가, 9호선 등 신설 역세권 근린 상가, 뉴타운 지역 내 상가, 복합단지 내 상가 등은 비교적 인기가 있을 것”이라고 내다봤다.

반면 토지 시장은 안정세가 예상된다. 개발 호재가 있는 충청권 행정중심 복합도시나 혁신도시 예정지, 남북 경제협력에 따른 기대감이 높아진 경기 북부 접경 지역 등은 땅값이 소폭 상승하겠지만, 대부분의 지역은 보합세를 보일 것으로 전망된다. 특히 수도권 지역도 주택 경기 위축 여파로 택지 수요가 줄어들어 내년에는 모처럼 땅 값이 안정될 가능성이 높다.

전문가들은 그동안 국내 부동산에 몰려 있던 자금이 국내외 금융 투자와 국외 부동산으로 쏠리는 자산 재분배 움직임이 내년에는 더욱 뚜렷해질 것으로 내다본다. 특히 내년에는 투자 목적의 국외 부동산 취득 때 현재 300만달러인 한도가 폐지돼, 국내 부동산 구입 대기 자금이 국외 부동산으로 상당 부분 흘러갈 것이라는 관측이 많다. 최근 국내 대형 건설사들이 금융회사들과 함께 말레이시아와 베트남 등 동남아시아 주택 단지 개발 사업에 앞다퉈 뛰어들고 있는 것도 날로 증가하는 국외 부동산 투자 수요를 선점하기 위한 전략으로 풀이된다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “정부가 내국인의 해외 부동산 투자를 적극 유도하고 있고, 건설업계도 해외 시장으로 눈을 돌리는 상황이어서 내년부터 해외 부동산 투자 붐이 본격화할 가능성이 높다”고 말했다.

부동산 정책 바뀌나?
새정부 출범돼도 큰틀 변화없을 듯

새 정부 출범에 따른 정책 변화가 부동산 시장에 끼칠 영향도 주목된다. 그러나 전문가들은 새 정부가 들어서도 참여정부가 만들어놓은 부동산 정책의 큰 틀은 바뀌지 않을 것이라고 내다본다.

여권과 야권의 유력 대선 후보들 가운데 참여정부의 △주택 수요 관리 △공급 확대 △부동산 거래 투명화 △보유세제 강화 등 부동산 정책의 핵심 내용을 전면적으로 수정하겠다고 공약한 경우는 없기 때문이다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “분양값 상한제나 재건축 개발 이익 환수제 등 참여정부의 핵심적인 시장 규제 제도가 시행된 지 얼마 되지 않았기 때문에 큰 부작용이 드러나지 않는 한 새 정부가 법을 개정할 논리적 근거를 마련하기 어려울 것”이라고 말했다. 다만 주택담보대출 규제 완화나 1가구1주택자에 대한 양소세 감면 등은 검토 대상이 될 가능성이 있는데, 이렇게 돼도 주택 거래를 활성화하는 데 영향을 주는 정도에 그칠 전망이다.

최종훈 기자 [e-mail]